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目前国内房地产基金发展现状和问题　 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、 房地产私募股权基金的现状　　1、房地产私募股权基金的概况　　据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募 HYPERLINK /industry/房地产/ \t _blank 房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐， HYPERLINK / \t _blank 清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当年共有22支私募 HYPERLINK /industry/房地产/ \t _blank 房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。　 　2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金　　目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以 HYPERLINK /company/鼎晖投资/ \t _blank 鼎晖房地产基金、 HYPERLINK /company/普凯/ \t _blank 普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括 HYPERLINK /enterprise/金地/ \t _blank 金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。　　　　3、基金管理——引入外援vs 自主管理 　　 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年， HYPERLINK /enterprise/金地/ \t _blank 金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。该基金于2011年二季度完成募集，规模为2.50亿美元。之后，2011年8月， HYPERLINK /Enterprise/远洋地产（中远房地产）/ \t _blank 远洋地产也联合 HYPERLINK /company/KKR/ \t _blank KKR打造投资中国房地产市场的基金平台，分别对基金出资7,000.00万美元。 HYPERLINK / \t _blank 清科研究中心认为，引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有助于有兴趣参与中国房地产行业投资的外资机构进入中国市场。清科研究中心数据显示，上述“引入外援”的基金管理模式尚不多见，目前中国市场中多数本土私募房地产投资基金采取纯本土投资团队管理。 4、资金投向——住宅vs商业 房地产私募股权基金投资额仍相对集中于一线城市，北京、上海、广州三个城市以绝对的数量优势占据了总投资额的前三位。另外，我们也可以根据有关资料预测出，近年来房地产私募股权基金在投资方面有逐步向二、三线城市扩展的趋势，像海南、河南、陕西等经济欠发达地区所获得的来自私募股权基金的投资有上升的趋势。 目前，中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地产、商品住宅、保障房建设、 HYPERLINK /industry/旅游/ \t _blank 旅游地产及养老地产等细分行业均吸引了私募房地产投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京