河南新乡蓝郡别墅项目市场研究及产品定位报告参考.pptVIP

贰　产品定位篇 一、项目基本概况 二、产品定位及规划建议 一、项目基本情况 地块区位 地块四至 地块SOWT分析 小店镇 新乡市区 本项目 距离市区10公里； 距离小店镇1公里； 紧邻107国道及G4高速公路 107国道 G4高速 项目情况 地块位置 项目情况 项目四至 规 划 纬 八 路 新 长 北 线 项目地块分为东西两块，周边交通通达性较好，地块内部为毛地，无拆迁压力。 项目情况 SWOT分析 S W O T 地块平整，无高低差； 地块内部无原住民，无拆迁压力； 项目紧邻城市主干道、交通便捷，易引起买家关注，制造销售机会，形成辐射力； 地块呈不规则形状； 东西地块面积悬殊，为后期规划带来难度； 地块内部规划道路过宽，地块间很难形成联系； 由于项目处于新区，周边人气不旺，配套不全，居住氛围还未形成，地块价值尚未被完全挖掘。客户购买犹豫心理较强，一定程度上增加销售困难； 新乡中低端房地产市场同质化严重，高端产品缺乏； 市政府的东移及对东区开发的大力引导，为区域物业提供了较大的市场升值空间和更为广泛的客户源基础 新乡房地产市场起步较慢； 城东板块项目集中上市，开发量较大，同质化严重； 二、产品定位及规划建议 核心问题 项目定位 规划布局 产品建议 风格建议 景观建议 配套建议 产品定位 核心问题 问题1：我们的竞争对手是谁？ 竞争对手包括三个层面。一是区域内的别墅，目前区域1公里内无房地产项目；二是新乡主要在售别墅，包括迪亚庄园、上海故事、森林半岛等一批优秀的别墅园。 新乡别墅市场仍处于起步阶段，并渐渐的走向成熟，别墅开发理念也越来越先进。外来优秀开发商（如绿地），对本地的市场是个强烈的冲击；本地开发商如建业等对市场都有一定的引导性。 我们的劣势是明显的！ 与这些优秀的开发商比较，我们既缺乏足够的品牌影响力，又没有丰富的开发经验。如何才能在强手如林的市场上夺得一席之地？如何形成差异化竞争？ 简要的说，我们是在新乡无数平庸的别墅堆里面在加上几百栋同样平庸的别墅，还是提供一种优质的有竞争力的别墅？这是问题的核心所在。 问题无疑是肯定的：平庸的别墅，在这样的市场里面没有立足之地。做出优质的产品是我们立足市场的根本。 产品定位 核心问题 问题2：我们的产品定位是怎么样的？ 同样是做好产品，却有两样的选择，简要的说：我们的任务是抢市场，还是创市场？我们是做最高端的别墅，还是做有特色的别墅。 根据市场调查的结论，我们觉得在新乡创造市场是危险的。更高端的消费者不会青睐本地市场。因此，我们的结论是： 我们要做：有高性价比的别墅。 产品定位 核心问题 问题3：什么是有特色的别墅？ 它不是最贵的，但同样价格的别墅里，它是最好的； 它不是最有品牌，但与更有品牌的别墅相比，它更实用； 它不是最豪华的，但与同样豪华的别墅相比，它是最便宜的。 价格控制：在150—200万之间，抢占主流市场； 1、良好的内部环境和景观环境； 2、人性化的户型设计，高舒适度的居住体验； 产品定位 核心问题 产品定位 核心问题 问题4：园区的产品形态是怎么样的？ 华厦伟业：是否可规划为纯别墅社区？ 1、从竞争产品考虑：以终端居住的独栋产品为主，联排、双屏别墅为辅，组成低密度社区，以纯别墅区提升项目竞争力； 2、从市场角度考虑：新乡别墅市场仍处于起步阶段，中高端产品仍处于空白，市场机会点多。从景观和户型等角度进行多方位设计，达到高人性化、高舒适度。 华厦伟业：是否可预留部分做多层、小高层？ 项目地块位于新乡市东侧10公里处，紧邻新乡工业园区，目前项目地周边1公里范围内无任何住宅，可以说该区域并非传统的住宅区域。 我司通过调研发现河南居民对地段要求较高，这对本地块内的普通公寓住宅的去化产生抗性，因此我司不建议在别墅区打造普通住宅，并且小高层及高层将会降低一个别墅区应有的舒适性； 产品定位 核心问题 新乡东区高端、高舒适度纯别墅社区 高端别墅的先行者 舒适生活的开拓者 我们的定位： 规划布局 布局建议 沿街商业 独栋别墅 联排+双拼 A B 新乡情景洋房 普通情景洋房 经济型别墅 －介于普通情景洋房与经济型别墅之间，向经济性别墅亲趋。 －具备普通情景洋房的外表特征、面积段、价格段； 室内外情趣空间特征、环境的营造却接近经济型别墅。 －注重个性和变化，少量非标产品开发，个别款型产品制造供不应求。 @ 产品定位 定位阐述 新乡高性价比别墅 普通经济性别墅 舒适豪华型别墅 @ －介于普通经济型与舒适豪华型别墅之间，向经济性别墅亲趋。 －具备普通经济性别墅的基本特征、面积段、价格段； 在情趣空间开发等产品增值方面高于普通经济型别墅。 －注重个性和变化，少量非标产品开发，个别款型产品制造供不应求。 产