伟业顾问2012年2月1日长沙万科金街2012年库存清盘方案概要.ppt

库存产品分类 库存产品特点: 昭示性：临香樟路铺面（一期及15#，14#商铺）及沿规划路铺面（16#）； 产品分类：一层单层商铺及复式商铺； 结构分类：结构周正（16#临规划路）及结构不周正带电梯井的（除16#所有库存）； 价格分类：总价200万左右的（16#）；总价200-250万左右的（一期库存及15#）；总价250万以上的（复式铺）； 一期库存及15#： 复式铺总价高，利用率低（暂时不卖或调价后再卖）其余单层先散卖 16#沿规划路： 虽不临主干道，但铺面周正，且商铺连在一起，可几间铺打通共用，宜一起推出。 14#保留铺： 临香樟路，虽铺面结构不周正，但临街，昭示性好，且靠近小区幼儿园，人气较旺。 目标分解 总思路：任务分解，各个击破！ 将产品归类，利用近3个月的时间各个击破： 一二期库存散卖阶段，其他库存封盘。 2月 3月 4月 16#库存集中开盘。 14#库存集中开盘。 库存销售套数时间节点建议 第一阶段： 时 间：2月5日—3月1日 主推铺号：1#-105、110、113；2#-111、115；合计5套，总面积295.66㎡，总销； 销售对策：采取”金铺任领“计划，由销售组每人负责一套自己理解最深的商铺进行一对一推售； 推广策略：以16#开盘加推为主，为3月开盘蓄客。 第二阶段： 时 间：3月1日-3月31日 主推铺号：15#-102、104、110；16#101-105,107-110，合计12套；总面积724.14㎡，总销； 推广策略：为14#开盘蓄客做准备。 第三阶段： 时 间：4月1日-4月底 主推目标：一期库存6套复式铺，总面积约1397.21㎡，总销额（暂未调价）； 14#栋加推房源12套，总面积904.98㎡，总销额约2600万元；合计18套。 推广策略：为40#造势，金街包装。 2 周边竞品分析 第 * 页 潜在竞品项目情况横向对比表 名称 商业体量 定位 进驻商家 开盘时间 单价 主力产品 近期活动 新城新世界 1万方 社区底商 已入驻34家 2011.11 均价2.5万 80-130 商业无活动，目前库存大铺较多，无推广。 融科东南海 1万方 社区底商 —— 2011.9 内街2.4万，外街3.5-4万 50-80 无推广。 喜盈门 48万方（商铺500间左右） 商业综合体 建材市场 2012年初（2011.11.5产品发布会） 目前对外报价2万左右 30-80 春节期间日到访量5批左右，主要是市区推广力度大，电视电台广告及针对返乡客户做了推广宣传。2月初即将启动蓄客，下周启动拓客，3月3日将举办招商庆典。 华晨世纪广场 商铺1万方 商业综合体 居然之家，华润万家 2011.12 均价7万（返租8%） 30-70 后期退铺较多，部分销售员推售说辞带有欺骗性，截止昨日，真正签约套数8套。 利用竞争对手有利优势，主动出击，开源截客。 万 家 丽 路 1#8F商场 2#150米32F 5#32F (4T22H） 3#6F商场 6#30F (4T20H) 4#32F (4T222H) 步行街 第 * 页 1#：（2万㎡/层，层高5M） 1-2层，百货商场（分割产权售卖，20-200㎡） 3-8层，家居商场（自持，预计2013年开业） 地下室： 地下3层，负一层，精品，大型超市（1万㎡） 负2-3层为地下停车场（4.7万㎡/层，预计2000个左右） 2#（32F，平层1900㎡）： 定位：国际金融商务中心，5A甲级写字楼； 主力户型：200㎡； 建筑：共150M，层高4.2M； 配置：23F以下10部电梯；23层以上6部电梯。 4-6#：（1500/㎡/层） 定位：公寓式酒店（商业性质40年产权）； 主力户型：40/80㎡； 层高：3-5F层高3M，6层以上层高3.2M； 装修标准：精装修（豪装，送所有家居家电，两种装修风格：40㎡时尚现代型、80㎡优雅简洁型） 公寓底商（总体约1万㎡）： 定位：步行街（酒吧为主） 主力户型：2F复式铺（酒吧一条街）100-200㎡/间。 层高：1F5M，2F4.5M 3#（平层3300㎡）： 1-2F复式铺（500-1000㎡独立大铺； 3-6F（规划KTV、影院、餐饮）预计整层售卖。 层高：5M（均） 竞品分析——喜盈门 万 家 丽 路 1#8F商场 2#写字楼 5#公寓 3#6F时尚商场 6#公寓 4#公寓 步行街 第一批（返租10年） 第二批 第三批 推售节奏： 第一批：商业 时间：因工程进度的影响，原计划2月份销售延后，预计2012年3月开始办理VIP，4月开盘。 开盘产品：第一批1-2层产权式商业 主力面