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物权法部分学习资料一、适用《物权法》具体条款的资料第七十四条? 建筑区划内，规划用子停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。[条文理解]本条是关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的规定。随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及且曰渐成为城市居民不可或缺的出行元素。作为业主代步工具的存放地点，车位、车库的辅助功能越来越重要，其所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。而作为建筑物区分所有中一项具体制度的车位、车库的归属问题，一直是法律所忽略的冷角，仅于一些行政规章和规范性文件中散见有关小区停车设施方面的规定，且相互之间不统一，确定标准存有差异。立法的滞后导致司法实践中出现很多问题，引发诸多争议。因此，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，从此意义出发，《物权法》对车位、车库的归属作出合理界定也就成为迫切的现实需要。在《物权法》起草过程中，关于车位、车库的归属问题，一直存在激烈的争论。主要有以下几种观点Q)：第一种观点：业主所有说。业主所有说又分为两种意见：一种意见认为，车位、车库应归业主所有。业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车位、车库拥有共有部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用；另一种意见认为，车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。第二种观点：开发商所有说。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有。第三种观点：国家所有说。此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当推定为国家所有。第四种观点：约定归属说。对车库的归属应当通过约定来确定其归属。分析上述观点可以看出，前三种观点，或基于建筑物区分所有权的法律属性或根据土地使用权的权属标准或采纳空间利用权理论来确定车位、车库的归属，各有相应的理论依据且兼具一定的合理性。但应注意到，建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，同时有可能引发新的不公，激化社会矛盾。且从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有合同约定。故《物权法》基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。其立法理由，尚可从下述几个方面理解：? ? 第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择．物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。本条关于对车位、车库的归属应当根据约定确定的规定，正是体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。? ? 第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。? ? 第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。多年来，我国过快的经济发展速度及对于车位、车库建设的忽略，造成了目前城市车位紧张、停车难的问题非常突出。因此，加强对车位、车库的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的紧张局面有着积极意义。而若将车位、车库规定为业主的共有财产，则一方面公平划分的标准难于确定且共同管理所需的协调与效率亦难于保证，另一方面开发商缺乏投资刺激，怠于建筑，则车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的还会是业主的利益。? ? 基于上述立法原则，本条共设三款规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车