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紫园项目 可行性报告 衡阳紫园房地产开发有限公司 2007年4月 目 录 第一部分 项目的基本情况 一、项目概况 二、可行性研究的主要技术经济指标 第二部分 项目投资环境与市场研究 一、衡阳市经济分析 二、衡阳高新技术产业开发区整体情况简析 第三部分 项目投资估算、资金筹措计划 一、主要建筑经济技术指标 二、开发成本 三、开发费用 四、投资成本费用估算汇总表 五、资金筹措与投入计划及贷款利息 第四部分 项目销售收入及利润的估算 一、住宅销售单价的确定 二、销售收入的确定 三、销售收入分期比例的测算 四、项目利润估算 第五部分 项目经济效益评价 一、财务内部收益率（FIRR） 二、财务净现值（FNPV） 三、投资利润率 四、项目经济效益评价指标汇总 五、资金来源与运用表的贷款偿还分析 第六部分 项目的不确定性分析 一、盈亏平衡分析 二、敏感性分析 第七部分 结论与建议 一、评估结论 二、有关说明与建议 第一部分 项目的基本情况 一、项目概况 紫园项目由衡阳紫园房地产开发有限公司组织开发。衡阳市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地96亩（约64000M2），并出了红线图，市国土局发出了该地块的建设用地通知书。 紫园项目地处衡阳市高新技术产业开发区63号街区06号地块，衡阳市高新技术产业开发区是1992年经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，位处衡阳市市区西部，规划面积8.98平方公里，人口15万。2006年1月26日，被国家发改委公告批准为全国第三批通过审核的省级开发区，高新区紧倚中心城区而建，建区以来，累计投入基础设施、环境设施及市政公益设施建设资金18亿元，水、电、路、讯、气全面贯通，学校、医院、宾馆、超市、广场、公园等公共服务配套设施一应俱全，城市亮化、美化独具特色，绿地覆盖率达40%，被评为“湖南省烟尘控制达标区”。紫园地块规划总用地面积96亩（约64000㎡），总建筑面积95000㎡，建筑密度25%，容积率1.5。场地周边新开发楼盘林立，场地内部基本平整无明显地形高差，地理位置优越、自然景观优美，属于城市居住小区的最佳开发建设范围。 二、可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：95000㎡ 其中：高层住宅建筑面积：50000㎡ 多层洋房建筑面积：45000㎡ 总投资：21651.33万元息（不含贷款利息） 自有资金投入：4330 万元 经分析研究，本项目主要经济指标为： 高层住宅得房成本：1935元/㎡ 多层洋房得房成本：1835元/㎡ 税后利润：4045.97万元 全部投资净现值：4339.09万元 自有资金净现值：4046.59万元 全部投资内部收益率：48% 自有资金内部收益率：91% 总投资利润率：16.67% 自有资金投资利润率：93.46% （二）建设进度 紫园项目建设拟共二期进行。 第一期（十个月） 2007年10月—2008年7 第二期（（十个月） 2008年8—2009年6月 第二部分 项目投资环境与市场研究 一、衡阳市经济分析 经济总量快速扩涨，一二三产协调发展 2006年，全市实现地区生产总值(初步核算数)672.07亿元，比上年增长12.3%，增幅快0.8个百分点，比全省增长速度快0.2个百分点，为近十年来增长最快的一年。其中一产业增加值158.1亿元，增长3.7%；二产业增加值272.06亿元，增长16.9%；三产业增加值241.91亿元，增长13.4%。按常住人口计算，人均生产总值为10057元，增长11.5%。经济运行的质量明显改善，企业效益提高，全市规模以上工业企业盈亏相抵实现利润13.56亿元，增长22%，实现利税30.55亿元，增长28.5%。全市税收收入达到36.73亿元，增长31.07%。 　　经济结构继续改善。在全市生产总值中，三次产业结构由上年的25.4：38.5：36.1调整为23.5：40.5：36.0，其中第二产业增加值占GDP的比重提高了2个百分点，在第二产业增加值中，工业增加值占GDP的比重36.7%，比上年提高了2.9个百分点。工业对经济增长的拉动作用进一步增强。全市非公有制经济增加值382.5亿元，占GDP56.9%，比上年提高3.7个百分点。非公有制经济对经济增长的贡献率进一步提高。非国有经济投资125.15亿元，增长39.84%，占全社会固定资产投资的比重达到70.4%，招商引资、民间融资的能力增强。财政总收入占GDP比重由上年的5.2%提高到5.96%，上升了0.76个百分