安阳市滑县德远新天地整体营销策153442651.ppt

前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行 对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择： 以差异化战略占领市场； 以低风险跟随战略占领市场。 启元认为:本项目有一定的规模，但商圈较为不成熟，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决可持续发展的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关键是要找出本项目的核心竞争力。 总体战略思想 √ 前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行 通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升消费者和经营者价值。 总体战略构想 建筑特色 打造体验式、主题化 品牌差异化定位 一站式复合业态 投资安全性 经营管理 规模 经营成本 销售总价 创造优势 竞争维持 高档品牌竞争 高档环境的竞争 低销售单价竞争 低租金竞争 传统百货和专业市场 竞争弱化 竞争放弃 前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行 本项目营销急需解决的两大问题： 项目的形象认知度、形象高度，发挥“滑县商业名片”的财富价值； 找到合适的买家。 本项目营销主方向：虎狼攻略 树虎威：快速建立项目品牌，提升项目形象； 做迅狼：准确寻找买家，打造渠道营销，快、狠、准。 前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行 利用渠道优势资源举行有针对性的SP活动； 截留竞争客户，促成客户成交，打开局面 迅速建立区域市场中的鲜明/压倒性 形象； 吸引客户来电、来访量。 强化项目品牌，作为主要竞争战略 品牌虎攻略 推广狼攻略 媒体宣传 区域包装 销售资料 项目品牌 渠道营销 活动营销 1、滑县未来新商业中心，情景体验式购物； 2、硬件品质与软件服务； 3、滑县商业第一城； 1、售楼部外围包装；2、售楼部包装； 3、项目围墙包装；4、路旗户外、公交、站牌等； 5、单页、电视、广播等；6、短信息 滑县商业第一城 1、宣传单页； 2、效果图； 3、业态分布图等 一矢中的。由销售人员、策划人员、公关人员组成的业务拓展小组，主动上门进行项目推介。 整合策略。配合项目的渠道营销，联合媒体资源，现场聚客。 前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行 【招商作用考虑原则 】 第一、长远而言，招商必须加上重视，必须有一个稳定的团队去长期执行； 第二、因两者不同的时间周期，从项目的销售而言，本项目的招商对于销售的促进作用不会很快产生； 第三、案场上设置招商团队，能够增强投资客对项目的信心； 第四、招商过程中接触的经营客户，例如商家老板或者是高管，可将该部分资源转化为投资客户，这也是渠道利用的一个方式； 招商先行，以销售为中心，两者相互动；在现有的只能做返租不能回购的商业政策下，若采用“带租约销售”策略将能够给投资者带来更大的信心保证；所有招商是拉动销售的关键；通过招商聚集人气，体现项目的档次及商业价值的提升； 做好招商销控，实现地理位置比较一般的招商，剩余迅速地消化； 主力店和品牌店先行，带动次力点及散户的招商；借助主力店造势扩大市场影响力，租金价格拉差，吸引投资客，引起 “追随式”经营； 总体招商策略： １、“头羊策略” 所谓“头羊策略”，指率先引入核心店。因为商铺销售的市场信心来自与商户的品牌，因此，对于本项目这样一个目前商业氛围比较淡的项目来说，引进什么样的商家，将直接决定市场购买商铺的信心指数。主力店带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，而起到“头羊效应”的主力商户尤为重要。 采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略 ； ?? 招商策略： ２、“以客带商”策略 充分利用联盟新城老业主的客户渠道作用，介绍新的客户，吸引客源。 对老业主介绍来的客户给予适当的优惠措施；同时， 为调动老业主的终端渠道积极性， 可对其奖励5%——8%的装修费用等实利政策。 ３、“围魏救赵”策略 所谓“围魏救赵”策略，指的是利用最大的优惠锁定一批 有影响，且具代表意义的商家，并签定合同。 利用这些商家来带动人气，从而吸引新的客户，最终完成销售； ４、招商优惠政策 放水养鱼策略：在本项目整个建设期内，商业氛围不够成熟，需要对市场进行培育和对商户进行扶持，因此在租金政策上进行让利，让商户轻装上阵，增强其前期抗市场风险能力。 （四）招商推广计划建议 第一阶段 初步摸底工作（5月19日前） 组织招商团队及准备招商物料； 罗列符合业态定位的投资客户，进行初步接洽，估计大致面积租赁的可能性； 累积各类商家资源（本地和外地）； 第二阶段 全面招商工作（5月19日） 在第一阶段的基础上制定招商模式和租赁政策； 主