山东临沂沂水东方名城2期整合营销策划方案_106PPT.ppt

整 合 营 销 策 划 方 案 优越城市生活领跑者…… 整合营销策划的目标之一： 本案营销目标 本案营销主导思路 整合营销策划的目标之二： 整合营销策划的目标之三： 城市未来 市场走势分析及结论: 主要在售项目分布图 市场代表性项目一览表 典型竞争项目 市场供应量及竞争环境分析: T（竞争威胁） 东方名城2期从优势点到整合点的营销定位策略 东方名城II期客户锁定为: 城市未来 二、项目整合营销策略 分 目 录 1、产品策略及建议 优化建筑细部； 配套做加法， 提升附加价值， 增强卖点竞争力。 优化建筑细部；配套做加法，提升附加价值，增强卖点竞争力 建筑细部处理： 南阳台出沿设计，加设北向功能阳台，东西边户八角窗造型；百叶箱式空调外机盒。 优化建筑细部； 配套做加法，提升附加价值，增强卖点竞争力。 立体景观造型设计和园艺小品： 楼间及道路两侧灌木绿化采用球型方型拱型造型化; 设置园艺小品雕塑等。 智能化系统设小区公共广播系统、社区局域免费电话、宽带网入户。远程抄表，通过卡自动交费、通过局域网络提供生活信息服务。安防系统：社区一卡通、单元可视对讲、家庭智能安防——运用智能家庭终端控制器通过门磁、窗磁、红外、煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连，实现安全报警。 超值室内配套：客厅铺设地砖，厨房、卫生间地砖墙砖，安装洗手盆、坐便器。高新建材：运用了环保型、节能型外墙保温材料。  2、价格策略 2、1、定价原则 1） 供需原则——分楼层制定价格 2 ）渐进原则——分阶段制定价格 3 ）价格稳中有变原则——保持价格小幅度和多频次调整 4）效益最大化原则—— 平衡成本变动和价格的关系，平衡市场竞争与价格的关系，平衡客户心理价位与价格的关系，平衡销售周期和价格的关系。 2、2价格依据（影响价格定位的市场因素） 1）现有市场竞争项目和市场供求变化； 2）同质化项目的销售状况及价格； 3）项目市场定位和目标消费群定位； 4）项目所在地段、大配套成熟度； 5）项目建筑及环境规划； 6）项目户型面积指标； 7）项目成本变动情况； 8）项目销售阶段控制。 2、3价位：销售均价的制定 价格制定方法—— 1）市场比较法 2）加权平均法 3）目标利润法 4）市场综合类比法相结合。 建议整体均价为：1950元/㎡ 总房源、各楼层、各户型均价如下 价格修正系数表： 结 论：  销售策略 低成本策略—— 以现场形象展示为主，加大销售中心、样板间和样品间的展示和体验功能，配合渠道客户销售，深化客户关系营销、活动营销。 入市策略—— 以有竞争力的价格入市，随着工程形象进度的推进，根据销售状况，分阶段作出有利于销售及获取最大利润的价格调整。 在销售控制上，采用分楼层推出房源的方式来进行销售，并依次来调整价格策略。 项目开盘时可适当采取分楼栋分单元统一定价的策略来制造抢购的气氛。 3.4资金流量表 3.5销售核心组织结构 3.6销售阶段划分 销售时段的划分是根据市场销售规律、工程进度及形象配合、现实销售条件对销售阶段的影响而对项目推广的总体安排，由于实际情况的不可预估性，后期的策略应根据本项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应调整。 1）现场环境售楼处广场绿化完方案售楼处装修、样板间、样品间、样板景观设计装潢楼体条幅、形象墙设计、现场灯光效果设计；停车区域画定；施工现场展示设计；销售团队培训资料准备；2) 资料准备折页、海报设计；分区模型小区与分户模型定做；内部认购书设计。3) 宣传推广户外广告牌\外部引导系统设计 1）、 现场条件样板房、样品间开放售楼处现场布置完成；前广场与外部引导系统展示到位；停车区域已设置；销售代表培训完毕，全部到岗；施工现场整齐。2）、 资料准备楼盘100问制定完毕；按揭银行、物业管理、智能化、置业计划核算单；价目表制定完标，准装修标准确定，装配式套餐细则确定；各类楼书、折页、海报印制完成；模型到位。 1）提前一个月取得预售许可证，确定样本合同及附件内容；2）开盘活动方案，开盘价格表及优惠政策确定；3）售楼处现场开盘布置完成；4）认购客户量达到50% 。   经过销售准备和内部认购期的市场酝酿和品牌信息发布，在此时要求我