保利下沙项目产品细化建议报告.pptVIP

◢ 江景资源：本案最大的景观资源，依托江景资源所打造的江景房和江景景观成为本案最为核心的产品价值 ◢ 中轴景观：将南北两区串联，同时将滨江公园“外景内用”，将别墅的水景融合到北区组团景观中 ◢ TOWNHOUSE：本案产品利润点，通过大面积的户型定位和水景资源的利用，使本案的临江别墅极具市场稀缺性 保利下沙项目产品细化建议报告 报告逻辑 项目土地属性 市场环境特征 项目整体定位 当前市场客户特征 项目产品配置 项目规划设想 商业与住宅 各产品分布 城市节点布置 本项目核心价值挖掘 唯一性 20万平方米商业配套打造下沙第一城市性大规模综合社区 超越性 一线临江，钱江河道转向的开阔江景优于同区域其他地块 通畅性 副城范围，与传统市中心区域链接顺畅，交通可达性较强 本项目市场定位方向 引领下沙区域市场走向的 中高档滨江景观新城 本项目产品设置原则 城市布局 通过道路系统的合理布置，对各区块形成有效的串联和区隔，协调商业 与社区、景观与建筑、建筑与建筑之间的相互关系。 产品设定 根据项目土地属性的突出特征，参考目前成熟市场的同时，寻求一定的 突破性，确定目标客户属性，最终确定产品线类型。 产品分布 根据项目地块内各区块的位置特征、景观条件、区位价值等因素，确定各区块适合 布置的产品线类型。 节点控制 通过对社区会所、社区商业、景观组团等重要城市节点的梳理，达到社区内部视觉 效果的和谐美观以及生活动线的合理便捷。 本项目产品线梳理 本案主力客户 改善性居住 舒适型居住 首次置业客户：70%-75%左右 市区换屋客户：25%-30%左右 适应产品 蚂蚁工房、小面积2房 传统面积2房 二次置业客户：40%-45%左右 多次置业客户：25%-35%左右 传统3房、一线江景房 一线江景房、联排 45%左右 55%左右 首次置业客户：20%-25%左右 传统3房 174 48999.8 280 10% 联排 244 73499.7 220 180 15% 4R 1088 146999.4 150 120 30% 3R 773 73499.7 100 90 15% 2R 1633 122499.5 80 70 25% 2R 408 244999 70 50 5% 单身公寓 总户数 总体量 面积段 配比 户型 本项目产品户型配比 项目规划图解释 户型配比建议及区位分布建议 户型区域分布原则 ◢ 豪宅户型沿江分布 ◢ 舒适户型一线江景分布 ◢ 传统户型二线江景分布 ◢ 紧凑户型沿商业分布 174 48999.8 280 10% 联排 244 73499.7 220 180 15% 4R 1088 146999.4 150 120 30% 3R 773 73499.7 100 90 15% 2R 1633 122499.5 80 70 25% 2R 408 244999 70 50 5% 单身公寓 总户数 总体量 面积段 配比 户型 点式高层户型设计建议 二梯二户豪宅标准打造 建议本案的点式高层住宅采用二梯二户的标准层排布，单套面积在200-250平米之间，体现奢华、尊贵的豪宅体验 满足南向三开间，北向辅助功能房设计 尽量满足三个南向开间的功能房，并且采用横厅设计处理，270度观景效果，北向设置如空中庭院等辅助型功能空间，将东/西、南、北三面景观资源揽入室内空间 北向设置观景电梯 鉴于建筑北向的组团围合景观考虑，建议本案点式高层北侧采用景观电梯处理，以增强住户的入户体验，并将中心绿化景观引入高层建筑内部公共区域，提高了建筑的附加值 道路系统分析建议——主入口 主入口建议说明 作为本案与城市空间的最重要的结点，地块北区的配套建筑无疑成为本案形象昭示的主要载体，建议可将样板段、售楼处设置在此，与入口门厅、会所和社区型商业一起形成多元化的、联动性较强的城市节点，在提高项目整体形象的同时，提高购房者对本案认同感，并起到快速去化的作用 主入口建筑形态建议 ◢ 会所 ◢ 商业配套 ◢ 入口门厅 ◢ 样板段及样板房 ◢ 售楼展示中心 道路系统分析建议——城市空间节点 加强商业与住宅之间的节点景观 由于在本案的道路系统设置中，城市道路将小区分为两个部分，并且将商业与住宅串联为一体，降低了整个住宅的居住品质，商业与住宅之间没能形成良好的空间序列关系；因此建议本案通过节点景观的处理，既能在视觉上区隔两者之间的关系，又能形成良好的过渡空间 小户型公寓作为商业与住宅之间的空间过渡 同样，在建筑方面，我们建议利用建筑来作为节点景观的处理，比如通过小户型公寓来起到商业、办公到住宅的空间过渡，并且在小户型公寓的建筑形态上，尽量能够融合办公建筑与住宅建筑的立面元素，作为空间视觉效果上的引导 道路系统分析建议——联排社区入口与城市界面 利用建筑退界形成良好过渡空间 由于