株宾项目营销战略思考0904281525175380（高端综合体）（原创）.ppt

序 言 这是一块充满活力的土地， 是株洲人气最旺的城市核心区域 是目前为止，市中心综合地块素质最高的地段之一 即是形象工程，又是政绩工程，可带来诸多政策便利的地块 我们首先是欣喜，其次是谨慎。 面对这样一块充满神奇的地块，我们应该有一个怎样的思考？ 目标分析 本项目为市府重点工程，又紧邻城市最中心，既是一个形象工程又是一个改变人们生活方式，提升城市商业层次的战略性项目，是政府城市提质的排头兵。 所以我们没有退路： 首先，这是一个高端的项目 第二，这个项目一定要有地标性价值 第三，这个项目一定代表着新都市主义风范 第四，这个项目一定要具备标志与引领新生活的能力 第五，这个项目一定要具备强大的商业体系，才能符合市中心地段的地标价值要求。 这就是为什么，我们要做高端城市综合体。 株洲房地产市场09总概 一、09政府组合新政促进发展： 1、降低出让土地保证金比例 将原来出让土地保证金占出让起始价50%的比例降至30%以上 2、购普通住宅可返还1%契税 3、规定时间内可减免开发项目报建费 在今年10月1日前，开发企业报建时应缴纳的各项行政事业性收费和服务性收费按50%收取。 开发项目农民工工资保证金按现行标准下调50% 4、调整公积金贷款首付比例和金额 综评： 新政对降低开发商门槛，促进市场消费，平稳市场发展将起到积极的作用。 株洲住宅市场研究 株洲住宅产品市场整体发展水平较低，本研究仅以沿江新兴物业及高端、大盘物业进行研究，以期获得有价值的参考 株洲住宅市场格局 天元区 株洲市民置业的首选区域 株洲的政治中心 品质楼盘较多 完善的市政配套与市容规划 物业类型多以小高层与高层为主 其产品主要面积区间：80-170平米 其典型楼盘平均销售均价：突破3000元每平。 主要消费群体为中青年群体 主要消费目的多为二次置业或小户投资 芦淞区 株洲市最繁华、商业圈最集中的区域 经济最发达的区域，也是政治、文化的中心 区域房价相对较高，多为商业项目，可谓寸土寸金 区域内置业人群收入较高，从商人士众多。 百货餐饮娱乐休闲业集中于此 其主要面积区间：80-180 其典型楼盘平均销售均价：突破3000，略高于天元区 其消费目的主要以二次置业及投资。 临江及典型楼盘综评 综评： 价格主要区间在3000-4000之间，均价在3300左右，为近三年来的典型楼盘，其价格代表了目前株洲高端盘的主要价格区间，也反映出消费群普遍承载能力水平。 以上楼盘从产品素质到环境、综合配套，均有长足的发展，产品个性突出，注重生活配套与环境优势发掘。 离主城区相对稍篇，主要面积区间在90-180平米。以三房及以上房型为主 目前的楼盘调查情况，对本项目可参考意义主要有以下几点： 1、株洲市场已经开始出现中高端综合性楼盘，销售状况一般，社会反应与势头较好； 2、目前市场主流高端产品平均价格不高于4000元，多为一般意义上的中高端楼盘， 3、多数楼盘消化率不足一半，说明楼市总体去化速度不快。 4、多拥有较大的绿化率及天然环境资源。 受到专业市场冲击，传统楼层普遍比其它城市同档发展落后； 缺乏经典与品牌，商业层次不够，无法与具备替代功能的专业市场拉开距离。 缺乏真正的百货业竞争，导致株百一枝独秀 失去同类型高档次竞争，导致百货业发展缓慢 是风险更是机遇，高端百货业具备良好的培育基础及市场教育引导消费的能力。 项目定位 项目定位 CBD主流建筑，集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐、集群商业”于一体的综合性建筑群 商业如何定位与创新 本项目商业为整个项目赢利的核心点之一 本项目地段目前与传统核心商业区有少许偏离 本项目商业体量会受到偏离影响，应确保安全，之后才是赢利。 本项目具备提升商业圈形象与价值的基本条件。 集群商业价值突破模式 项目商业属性思考： 1、主题、大型、集中性 2、餐饮、娱乐、休闲 3、大众化、人性化、特色化、全面性 4、新型消费中心 项目商业基本特征:目的性、多样性与参与性。 目的性使顾客消费、参与性能留住顾客、多样性则会吸引顾客，商业规划设计要充分考虑此三要素 规划设计要素解析 一、多样性： 缤纷多维世界： 1、多维时间：规划上充分考虑早中晚的时间搭配 2、多维空间：合理的动线设计、消费可以相互穿插 3、多维年龄：商业设计照顾更广范的消费群体 4、多维风情：融国内外多种风格与一体 5、多维享受：“餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖、时尚潮流街区。 在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、听觉、味觉、嗅觉触觉、感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务，其作用类同于步行街。 规划设计要素解析 二、参与性： 1、公共空间引导性；将人流最大限度引入商业公共空间，让人们不愿离开，实现商业增值 2、动