- 1、本文档共101页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
株宾项目营销战略思考0904281525175380(高端综合体)(原创)
序 言 这是一块充满活力的土地, 是株洲人气最旺的城市核心区域 是目前为止,市中心综合地块素质最高的地段之一 即是形象工程,又是政绩工程,可带来诸多政策便利的地块 我们首先是欣喜,其次是谨慎。 面对这样一块充满神奇的地块,我们应该有一个怎样的思考? 目标分析 本项目为市府重点工程,又紧邻城市最中心,既是一个形象工程又是一个改变人们生活方式,提升城市商业层次的战略性项目,是政府城市提质的排头兵。 所以我们没有退路: 首先,这是一个高端的项目 第二,这个项目一定要有地标性价值 第三,这个项目一定代表着新都市主义风范 第四,这个项目一定要具备标志与引领新生活的能力 第五,这个项目一定要具备强大的商业体系,才能符合市中心地段的地标价值要求。 这就是为什么,我们要做高端城市综合体。 株洲房地产市场09总概 一、09政府组合新政促进发展: 1、降低出让土地保证金比例 将原来出让土地保证金占出让起始价50%的比例降至30%以上 2、购普通住宅可返还1%契税 3、规定时间内可减免开发项目报建费 在今年10月1日前,开发企业报建时应缴纳的各项行政事业性收费和服务性收费按50%收取。 开发项目农民工工资保证金按现行标准下调50% 4、调整公积金贷款首付比例和金额 综评: 新政对降低开发商门槛,促进市场消费,平稳市场发展将起到积极的作用。 株洲住宅市场研究 株洲住宅产品市场整体发展水平较低,本研究仅以沿江新兴物业及高端、大盘物业进行研究,以期获得有价值的参考 株洲住宅市场格局 天元区 株洲市民置业的首选区域 株洲的政治中心 品质楼盘较多 完善的市政配套与市容规划 物业类型多以小高层与高层为主 其产品主要面积区间:80-170平米 其典型楼盘平均销售均价:突破3000元每平。 主要消费群体为中青年群体 主要消费目的多为二次置业或小户投资 芦淞区 株洲市最繁华、商业圈最集中的区域 经济最发达的区域,也是政治、文化的中心 区域房价相对较高,多为商业项目,可谓寸土寸金 区域内置业人群收入较高,从商人士众多。 百货餐饮娱乐休闲业集中于此 其主要面积区间:80-180 其典型楼盘平均销售均价:突破3000,略高于天元区 其消费目的主要以二次置业及投资。 临江及典型楼盘综评 综评: 价格主要区间在3000-4000之间,均价在3300左右,为近三年来的典型楼盘,其价格代表了目前株洲高端盘的主要价格区间,也反映出消费群普遍承载能力水平。 以上楼盘从产品素质到环境、综合配套,均有长足的发展,产品个性突出,注重生活配套与环境优势发掘。 离主城区相对稍篇,主要面积区间在90-180平米。以三房及以上房型为主 目前的楼盘调查情况,对本项目可参考意义主要有以下几点: 1、株洲市场已经开始出现中高端综合性楼盘,销售状况一般,社会反应与势头较好; 2、目前市场主流高端产品平均价格不高于4000元,多为一般意义上的中高端楼盘, 3、多数楼盘消化率不足一半,说明楼市总体去化速度不快。 4、多拥有较大的绿化率及天然环境资源。 受到专业市场冲击,传统楼层普遍比其它城市同档发展落后; 缺乏经典与品牌,商业层次不够,无法与具备替代功能的专业市场拉开距离。 缺乏真正的百货业竞争,导致株百一枝独秀 失去同类型高档次竞争,导致百货业发展缓慢 是风险更是机遇,高端百货业具备良好的培育基础及市场教育引导消费的能力。 项目定位 项目定位 CBD主流建筑,集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐、集群商业”于一体的综合性建筑群 商业如何定位与创新 本项目商业为整个项目赢利的核心点之一 本项目地段目前与传统核心商业区有少许偏离 本项目商业体量会受到偏离影响,应确保安全,之后才是赢利。 本项目具备提升商业圈形象与价值的基本条件。 集群商业价值突破模式 项目商业属性思考: 1、主题、大型、集中性 2、餐饮、娱乐、休闲 3、大众化、人性化、特色化、全面性 4、新型消费中心 项目商业基本特征:目的性、多样性与参与性。 目的性使顾客消费、参与性能留住顾客、多样性则会吸引顾客,商业规划设计要充分考虑此三要素 规划设计要素解析 一、多样性: 缤纷多维世界: 1、多维时间:规划上充分考虑早中晚的时间搭配 2、多维空间:合理的动线设计、消费可以相互穿插 3、多维年龄:商业设计照顾更广范的消费群体 4、多维风情:融国内外多种风格与一体 5、多维享受:“餐饮、休闲、娱乐”为主,辅之购物、品牌专卖、时尚潮流街区。 在我们设定的鲜明的主题里,能满足人们“视觉、听觉、味觉、嗅觉触觉、感觉”等诸多刺激,为人们提供澈透的感受服务,其作用类同于步行街。 规划设计要素解析 二、参与性: 1、公共空间引导性;将人流最大限度引入商业公共空间,让人们不愿离开,实现商业增值 2、动
您可能关注的文档
- 机械工程导论(李明) .ppt.ppt
- 机械工程专业英语—交流与沟通 English Communication for Mechanical Engineers 教学课件 ppt 作者 康兰 Part 3.ppt
- 机械安全防护Machine Safeguarding(下).pptx
- 机械振动第六章( 第5节)转子动平衡技术.ppt
- 机械振动基础(PPT-43).ppt
- 机械工程专业英语—交流与沟通 English Communication for Mechanical Engineers 教学课件 ppt 作者 康兰 Part 2.ppt
- 机械类-T68型卧式镗床电气控制.ppt
- 机械工程专业英语—交流与沟通 English Communication for Mechanical Engineers 教学课件 ppt 作者 康兰 Part 1.ppt
- 机械设计 ch3 机械零件的疲劳强度.ppt
- 机械设计课件(第四版邱宣怀主编)第17章滑动轴承.ppt
最近下载
- 数学学科课和数学活动课.docx
- 推台锯操作规程.pdf VIP
- Unit1Music测试卷2024-2025学年沪教版(五四制)七年级英语下册.docx VIP
- DB51∕T 940-2009 草原有害生物防治农药安全使用规范.pdf
- 医疗器械注册质量管理体系核查指南.pdf
- 江苏省南京市第二十九学校2023-2024学年九年级下学期第一次月考英语试题和答案详解.pdf
- 二年级上册语文素材指鹿为马人教部编版.ppt
- 2024年宁夏银川市单招职业倾向性测试题库及答案(全优).docx VIP
- 第五课 为什么我一个人站着吃.pptx VIP
- 17J925-1_压型金属板建筑构造.docx VIP
文档评论(0)