河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告.docVIP

目 录 一、项目简介 2 1、项目区位 2 2、项目现状 3 二、项目挂牌情况说明 4 1、项目规划指标 4 2、详规要求 5 三、区域房地产市场分析 6 1、2011年4月份市场情况 6 2、一季度宗地周边楼盘成交最高价 7 3、周边可参考土地拍卖价格 7 4、综合市场分析 8 四、初步规划建议 8 五、整体测算 9 1、廉租房建设投入 9 2、小学代建投入 9 3、开发建设成本测算 10 六、投资建议 13 1、项目基本情况说明 13 2、投资分析结论 14 3、不利因素分析 14 新乡市牧野区中海项目简介 一、项目简介 1、项目区位 2011-3号宗地位于新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以南，总面积248.175亩。 项目属于新乡市新区，周围行政事业环绕，高档小区林立。项目南面为伟业中央公园，与市委市政府等市级行政办公区隔公园相望，项目北面为市法院，东面为市消防指挥中心，南面为市污水处理厂、市疾病控制中心；宏力大道、新中大道等为新乡市主干道，规划宏力大道直通107国道，高铁站、京珠高速上下道口紧靠项目东侧，出入极为便利。新中大道将未来与直通郑州的郑新大道相接，将整体提升项目价值。 区域属于新乡市城市发展方向，是新乡市行政办公、文化居住中心，区域内项目有极佳的开发前景。 2、项目现状 二、项目挂牌情况说明 1、项目规划指标 宗地 编号 宗地位置 土地 面积约 （亩） 土地 用途 准入 行业 主要规划指标 出让年限（年） 竞买保证金（万元） 挂牌起始价 增价幅度 容积率 建筑密度（建筑系数） 绿地率 投资强度 （万元/公顷） （万元/亩） 2010-3 新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以南 248.175 出让221.175 城镇住宅兼商服 — ＞2.0 ≤2.8 ＞20% ≤24% ≥30%＜40% — 城镇住宅70 商服40 12000 80 1 划拨（小学占地）27 科教 — 23.2 — 2、详规要求 1、总建筑面积不少于330900㎡，建筑以高层为主，住宅总套数不少于2760套，人均公共绿地面积大于1㎡，每处集中绿地面积不少于800㎡，无偿移交政府的社区服务中心按建筑面积千分之五配建。要求建设50㎡公厕，8个班占地不小于2400㎡幼托一个。地下停车位不小于总车位的70%。非机动停车位1.5个/户。 2、根据《新乡市城乡规划局关于调整土地出让条件中停车率指标的函》的通知文件要求，一般居住区停车率不低于100%，高档居住小区停车率不低于150%的要求进行指标控制。 3、根据新乡市人民政府关于住房保障工作的规划要求，将配件廉租房作为市区商品住房开发项目的土地出让和规划限制条件，配建比例不低于项目住宅总建筑面积的5%，套型建筑面积控制在50㎡以内，配建的廉租房必须配备基本生活设施。配建廉租房用地为划拨用地，在建设时可按照国家规定减免相应税费。由市房管局于开发公司签订协议规定廉租房所有权归国有产权，由市财政暂按600元/㎡给予开发单位补助。特殊情况经土地资产管理委员会同意可异地配建，配建方式和要求在土地出让文件中明确。 4、竞买保证金为1.2亿元，须到新乡市土地储备中心综合科开具《竞买保证金缴纳通知》，提交申请和竞买保证金到账截止时间为2011年5月24日17时。 5、2011-3号地包含221.175亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总建筑面积的4%，住宅占96%。 27亩的小学学校用地为划拨用地，土地款为23.2万元/亩，共计626.4万元。学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后，按规划设计要求以划拨方式供应给牧野区政府。竞得人须先行出资垫付划拨价款。在牧野区政府同意竞得人代建小学等公益设施情况下，竞得人必须无条件代建，小学建成后移交区政府，具体事宜与区政府另行签订协议。 6、竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供8000㎡的二层或二层以下临街营业房用于安置新牧村村民生活，具体位置在新二街东侧、宏力大道南侧各4000㎡。规划建设应满足牧野区、乡政府以及新牧村村委会所提要求。 7、签订土地出让合同后，3个月内开发建设，两年内开发完毕。 三、区域房地产市场分析 1、2011年4月份市场情况 2011年以来，新乡市房地产价格已经连续4月突破历史，4月份继续增长，升至2822元/㎡，较去年同期增长740元。 序号 区域 小区名称 销售 套数 销售面积（万㎡） 销售金额 （万元） 销售均价 元/㎡） 1 东区 尚东鑫城 90 1.14 3139.03 2745 2 开发区 绿都城 111 0.97 2739.61 2812 3 开发区 金色奥园 64 0.9 2777.42 3095 4 内城区