钟山晶典项目商业地块市场及产品定位报告(初稿)_(-minimizer)教材教学课件.ppt

2012年11月;;本体解读;项目区位：项目位于城东板块，紫金山东侧，马群至仙林段中部位置，距离南京市中心直线距离约12km，距马群约2KM，距仙林中心区域约3KM，属于南京主城区域，项目整体区位条件较好;*;*;*;*;本体解读;;;*;*;*;*;*;本体解读;*;*;*;*;*;1、第一代 出现时间：2001-2003年 定位：模糊型 代表案例：锦江丽舍 剑桥公寓 这个阶段，小户型产品已经出现，整体规模非常小，无论产品还是宣传都处于低调阶段，市场上对该种产品的认知还处于一个相对模糊的阶段。在产品上，此阶段的小户型更偏向于住宅，装修、品牌物业服务等概念尚未明确 2、第二代 出现时间：2003-2004年 定位：地段型——代表案例：君临国际、金陵王府 这个阶段，小户型在城中大量出现，基本上产品形态逐渐丰富，办公性质、住宅性质、商住性质等竞相争妍，小面积户型和优越地段成为卖点之一而得到重视。 3、第三代 出现时间：2005-2007年 定位：概念型— 代表个案：木马公寓、约瑟夫公寓 05年开始南京步入小户型时代，其他板块小户型也纷纷涌现，形成了百家争鸣的状态，其中河西、江宁尤为突出，与城中形成三足鼎立格局。与前面两个阶段相比较，小户型市场中酒店式公寓产品进一步成为市场主流，装修标准大幅提高，国际知名的物业管理公司也引入南京市场，戴德梁行、世邦魏理世、第一太平戴维斯等以不同方式为酒店式公寓项目提供服务。市场上对小户型产品的接受已经达到一个高峰，独特另类的包装、区域价格制高点等等成为房地产市场亮丽的风景，也成为开发商追逐的开发模式。 4、第四代 出现时间：2008-2009年 定位：功能型——代表个案：观城、第七大道、花雨南庭 2008年房地产市场受经济形势的影响在年中开始进入调整期，在这样的氛围下，小户型市场同样深受影响，产品自身作为一种过渡产品，其投资性受到很大的关注。随着价格的逐步攀升，租赁市场价格并没有能够实现突破。这样一来，投资回报率难以达到预期，投资客户逐渐萎缩。在这两方面的背景之下，小户型产品进一步扩展其功能型，从投资型过度到居住型，60平米左右的两房市场接受度明显超过40-50???米传统一房，因此派生了一批居住型产品。 5、第五代 出现时间：2010年至今 定位：投资型——代表个案：万达广场、紫寓、凯润金城 2010年南京出台的住宅禁商令，2011年遭遇限购政策，在此市场环境下催生了一批投资型小户型的去化，在之前市场中显得劣势重重的商业性质，一下子变成不限购不限贷的最佳投资产品，也成为中小型公司注册的首选。;挑高产品;目前南京市在售的酒店式公寓中，总供应量为14042套，其中平层产品为10318套，挑高产品供应仅3724套，占全市小户型公寓总供应量的26%，显得较为稀缺。;1、在售小户型公寓供应量分析;板块;板块;板块;平层小户型项目畅销及滞销面积段对比;区域;项目名称 ;整体市场小结：挑高产品稀缺，土地年限对项目价格影响较大，40-50平米适中户型受到市场青睐，精装以硬装为主，项目同质化现象严重;*;*;地址：地铁2号楼马群站1号出口 开发商：招商局地产 占地面积 ：72704㎡ 容 积 率 ：1.67 建筑面积 ：171192㎡ 建筑形式：8栋小高层住宅，1栋酒店式公寓 在售均价：折后16500元/㎡（精装修） 装修标准：2000元/㎡ 土地年限：40年 优惠政策：全款98折，按揭99折 总户数：398套酒店式公寓;产品特征;项目特色——招商泰格公寓;客群分析—???招商泰格公寓;*;地址：江宁科学园天元东路228号（天元东路与莱茵达路交界处） 开发商：南京莱茵达置业有限公司 占地面积 ：10644㎡ 容 积 率 ：1.97 建筑面积 ：37500㎡ 建筑形式：1栋高层栋酒店式公寓 在售均价：折后12000元/㎡（精装修） 装修标准：3000元/㎡ 土地年限：40年，实际剩余32年 优惠政策：全款95折，按揭96折 总户数：716套;产品特征;莱茵铂郡相册;*;地址：江宁秣陵街道天元东路388号（江宁义乌小商品城东侧） 开发商：南京浙商投资有限公司 容 积 率 ：1.97 建筑面积 ：12.5万㎡ 建筑形式：1栋高层栋酒店式公寓 在售均价：折后10000元/㎡（精装修） 装修标准：2500元/㎡ 土地年限：65年 优惠政策：全款96折，按揭98折 总户数：1367套;产品特征;*;综合竞争市场分析，我们认为，项目未来面临的竞争压力较大，城东板块是本项目的核心竞争板块，江宁其次；本项目所在的酒店式公寓市场竞争激烈;本体解读;1、来源区域 客群主要来自于南京主城区（江南八区），随着城市的外扩，