浅析1128上海楼市新政.pdf

•What 新政是啥？ 1 •Why 为啥出政策？ 2 •How 我们该做什么？ 3  1、对于新政的评价？ A、赞，控制房价，囤房客要哭了； B、惨，想置换、买首套的同志还得再等等； C、随便，我是吃瓜群众。  2、怎么看后市？ A、看多 B、看空 C、看平  上海史上最严，年内连调3次 （325、108、1128）  全国密集调控（深圳、上海、苏州、南京、合肥、厦门 等15个热点城市）  热点与非热点城市分化（一二线火热，三四线没动静） 7月，中共中央政治局会议提出：“抑制资产泡沫” •What 新政是啥？ 1 •Why 为啥出政策？ 2 •How 我们该做什么？ 3  价格与价值背离 价格 价值 货币 住所、配套 租售比：200~300个月为安全区间，上海中位数为522个月  1、货币超发  内部因素：流动性陷阱 货币 实体经济 金融系统 （衣食住行 （地方债/存量房） 科教文卫） 趋利避险是资本的天性  外部因素：热钱涌入  资本市场获利  汇率变动获利 年份 汇率 美元(万) 房产(万) 2005 8.192 100 800 2011 6.311 158 1000  2、供需关系不平衡  新房有限（地王）  二手房惜售（交易税，缺乏其它投资渠道）  高库存与供给错配  城市间  城市内个体间  维持地价和房价  土地财政  防范金融风险  锁定流动性  控制资本外流  个人债务代替政府企业债务  将流动性引入实体经济 •What 新政是啥？ 1 •Why 为啥出政策？ 2 •How 我们该做什么？ 3 消费 or 投资 量力而行 防御性品种 珍惜房票和首套机会 信息不对称  四个观测点  楼市成交量  个人房贷首付比例  上市房企的境内公司债（2014年160亿，2015年4300亿， 2016年1-7月7000亿）  税费政策优惠  想清楚你的需求（5年后）  地段（2040上海规划）  面积户型  装修、物业、车位等  保证财务安全（30%负债率，7年偿清）  下一个风口在哪里？ 服务业