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社区型商业地产选址和定位实战训练 目前商业项目的“四”分“五”裂现象 不同类型社区商业面积与住宅面积比例 商业地产选址中的“四大金刚” 商业地产选址中的“第一金刚” 商业地产选址中的“第二金刚” 商业地产选址中的“第二金刚” 商业地产选址中的“第三金刚” 商业地产选址中的“第四金刚” 我们该如何了解？ 定位对数据了解就像挖井，要深入、再深入！ 定位对数据了解就像挖井，要深入、再深入！ 定位过程中问卷的设计关注点 采集数据——整理数据——分析数据——扔掉数据！ 定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！ 定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！ 定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！ 业态组合不是简单的拼凑 定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！ 操作商业地产的3+1 过去。 现在， 未来…… 选址， 定位， 招商， 开业， 我们才走出了第一步， 未来的路还很长…… 1、典型商家对所投资城市的态度 2、典型商家对所投资城市未来预期 3、典型商家对所投资地块的态度 4、我们应充分了解商家选址要求 我们，应充分听取商家的建议和意见 我们了解要投资城市的商家吗？ 我们能够代表消费者去思考吗？ 1、消费者对所投资城市的态度 2、消费者对所投资城市未来预期 3、消费者对所投资地块的态度 4、消费者所投资地块的第一感觉 我们，应充分听取消费者的建议和意见 如何了解政府？ 如何了解城市的过去、现在和未来？ 如何了解商家？需要了解哪些内容？ 如何了解消费者？需要了解哪些内容？ 你在以上过程中做到公正、公开、公平了吗？ 正确的方法会让我们事半功倍 定位主要依据有哪些 我们需要做哪些定位 国内定位案例的剖析 第四部分社区商业 地产应如何定位 全球第一大MALL——华南MALL 案例01： 中国第一大城市——上海某项目 案例02： 1、政府对商业地产的规划 2、符合中国特色的商业项目 3、符合城市发展的方向 4、对核心商圈内的项目了如指掌 5、符合业态的发展趋势 商业地产定位中的“十大”依据 6、符合商业的发展规律 7、适度的前瞻性必不可少 8、符合商家的需求和要求 9、符合商圈内消费者的需求 10、符合开发商的整体发展 商业地产定位中的“十大”依据 问卷的内容设计要点 问卷的数量确定 该问哪些问题？不该问哪些问题？ 怎样的方式调查最有效？ 问卷调查结果的可信度有多高？ 如何让问卷调查更准确、更实效？ 采集数据 整理数据 分析数据 扔掉数据 数据： 不可不信，但不可全信！ 在进行市场研究的时候要学会舍弃 1、规模定位 2、形象定位 3、档次定位 4、商家定位 5、消费者定位 我们需要做哪些定位？ 6、功能定位 7、业态定位 8、业种组合定位 9、价格定位 10、运营方式定位 我们需要做哪些定位？ 1、规模定位该做什么？ 2、形象定位该做什么？ 3、档次定位该做什么？ 4、商家定位该做什么？ 5、消费者定位该做什么？ 我们如何进行精准定位？ 业态组合就像做拼图，不要为了拼图而拼图，要把适合的图案放在合适的位置！ 6、功能定位该做什么？ 7、业态定位该做什么？ 8、业种组合定位该做什么？ 9、价格定位该做什么？ 10、运营方式定位该做什么？ 我们需要做哪些定位？ 海宁绿城新湖、海宁旅游局 打造海宁（国家3A级）城市旅游新景点 海宁美食、休闲、商务新天地——百合天地 案例01： 杭州西房集团 打造杭州城西55000平米商业中心 “活力的城西，活力的西城”——西城广场 案例02： 商业地产失败因素 商业地产能否重来 主动重来和被动重来 第五部分有多少商业地产可以重来？ 崇洋媚外的错误选址标准 摇摆不定的定位 资金链断裂 过分迷信主力店 忽略运营 揭露国内商业项目失败主要原因 面对全米的商铺空置率 城市允许商业项目重来吗？ 商家允许商业项目重来吗？ 消费者允许商业项目重来吗？ 我们的项目只有一条路可走！ 商业地产能“重来”吗？ 1、城市在不断变化中…… 2、竞争对手在不断变化中…… 3、商家在不断变化中…… 4、消费者在不断变化中…… 我们需要主动“重来”！！！ 为什么商业地产要“重来”？ 主动“重来”和被动“重来” 我们的项目是属于哪一种？ 站在全球看国内发展 站在全国看未来前景 从8:2到2:8来看未来 第六部分中国商业地产发展前景 操作商业地产需具备以下的3+1 缺一不可 资源 心态 资金 人才 + 商业地产俗称“四高”行业…… 高投入、高风险让很多的开发商望而却步…… 高回报又让很多开发商冒险进入…… 高共性让很多的商业烂尾楼出现…… 商业地产的魅力在于它能够带来的巨大利益，