房地产工程成本全过程精细化管理(百锐).docVIP

房地产工程成本全过程精细化管理(百锐) 内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系2 第一部分如何认识房地产成本管理1.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的核心理念与方法3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演化过程5.房地产成本的基本范畴3 1.房地产成本管理的行业特征u产品特点u实现过程u成本特性u行业背景4 1.房地产成本管理的行业特征??基本内容：合理确定+有效控制??管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；??管理方法：目标管理、责任管理等5 2.房地产成本管理的四个基本理念①经营理念6 2.房地产成本管理的四个基本理念②产品理念7 2.房地产成本管理的四个基本理念③市场理念8 2.房地产成本管理的四个基本理念④专业理念9 2.房地产成本管理的四个基本理念u成本管理理念落实：无效成本管理无效成本的定义产生原因分类—成本影响因素分析统计与分析方法管理责任分解与落实消除无效成本的措施10 3.房地产成本管理中的几个关系处理p三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度p成本预设与动态变化的矛盾11 3.房地产成本管理中的几个关系处理p成本控制与其他开发业务的关系p与造价业务之区别和联系12 4.房地产成本管理的演化过程p我们是从哪里来？型型型以预结算为工作重心以不突破造价上限为控制目标以整体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益p我们将往哪里去？13 5.房地产成本的基本范畴??必须知道的成本概念–全成本–开发成本–建造成本–工程成本–其他？ 5.房地产成本的基本范畴成本基本科目：土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用15 对比分析：项目开发建设投资序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费16合计16 对比分析：建筑安装工程费用项目组成序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计1717 对比分析：不同各企业的成本科目设置–科目设置不同–科目包含内容不同18 成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目统一与数据对接统一标准科目：多个部门？对接几个口径：具体哪些？19 第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理？1.成本目标及目标管理的本质意义2.成本目标的内涵与外延3.如何制定工程项目成本目标4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施20 1.成本目标及目标管理的意义u实行目标管理的根本意义：–降低成本？u设定成本目标的作用–设置成本控制上限？21 2.成本目标的内涵与外延–成本目标的内涵：–成本目标的范围：–成本目标的执行意义：区别于成本测算22 3.如何制定工程项目成本目标??目标制定的时间：常见争论？??成本目标制定的依据??目标制定的方法与要求??目标制定过程的团队协作方式??成本目标的评审与审批流程??案例分享：成本目标全套表格23 案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表1.编制说明、填表说明2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表2424 4.成本目标的分解方式??按合约规划分解??按成本科目分解??按管理责任分解??按财务核算模型分解??按现金流出时间分解25 方式之一：按合同计划分解；目的：分解依据：甲方的分判与采购计划（合约规划）分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）26 方式之二：按工程实体分解；目的：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析27 方式之三：按考核责任分解；目的：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标, 以及管理要求分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后确定28 方式之四：按财务核算模型分解；目的：分解依据：根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：总目标分解为每种产品、每批不同的核算对象的