[法律资料]我国房地产市场的反垄断法适用和规制.pdf

房地产市场 China Real Estate 我国房地产市场的反垄断法适用和规制 聂飞舟华东政法大学 一、我国房地产市场垄断程度分析 在市场化程度较高的上海、深 ，开发商的市场 面是国家紧密出台系列调控政策，另 面 占有率也不高。四是市场集中度。我国房地产业 。 是房价仍然疯涨 经济学者 般采用勒纳指数 的市场集中度较低，基本没有形成大型企业集 （Lerner Index）研究我国房地产市场的垄断程 团。据此，我国房地产市场垄断问题主要是垄断 度。中国社会科学院研究表明，近年来我国房地 协议和滥用市场支配地位两种行为。 产市场的勒纳指数均在0.4 以上，这表明我国房 （）“相关市场”的确定 地产商品价格已经严重偏离了边际成本，表现出 任何类型的竞争分析其出发点都是相关市 垄断市场的特征。1996—2002 年期间，北京的勒 场的界定。在垄断法上相关产品市场和地域市场 纳指数每年均在0.6 以上，上海的勒纳指数在 是最基本的划分，我国《反垄断法》第 12 条也持 0.4 左右，深 和天津房地产市场的垄断程度则 相同立场。 居 京沪之间。中国人民银行专家测算的结论 1.相关产品市场 是：各地房地产市场的勒纳指数位 0.4968～ 相关产品市场是指具有替代关系的产品范 0.8467 区间，表明我国房地产市场的竞争非常 围，两种产品彼此之间替代程度越高，竞争关系 不充分，垄断程度相当高，市场垄断是造成我国 就越强。笔者认为，在房地产市场中确定“相关产 房地产市场失灵的重要原因之 。为此，政府应 品市场”应该充分考虑房地产产品的特殊之处： 将促进房地产市场竞争作为基本的方针政策，将 第 ，异质性。区位是房地产异质性重要的决定 主要精力集中 促进市场竞争和反垄断的措施 因素。第二，不完全的替代性。普通住宅、别墅、经 上来。 济适用房、商业用房等类别面向不同的消费群 二、《反垄断法》在我国房地产市场中的适用 体，不具备完全的替代性。第三，开发商强化产品 和分析 差异化策 。现实生活中形形色色的楼盘广告铺 《反垄断法》第3 条规定，垄断行为包括：经 天盖地，各种新概念层出不穷，都是产品差异化 营者达成垄断协议、经营者滥用市场支配地位和 策 的典型体现。第四，消费者偏好不同。不同的 、限制竞争效果的经营者 位置、朝向、楼层、户型、 具有或者可能具有排除 消费者对房地产的价格、 集中。总的来看，经营者集中的垄断行为在我国 配套设施等都有不同的偏好。 并不突出，可以从四个方面分析： 是企业数量。 《反垄断法》的实践证明，相关产品市场界定 我国房地产企业数量没有明显因集中而减少的 得越窄，就越会高估企业的市场份额和支配力 。 ；反之，可能性越 趋势。二是企业规模 2005 年实力最强的10家 量，被认定垄断的可能性就越大 房地产企业，平均 资产只有86 亿元，与国外大 小。上述四方面特性表明，房地产产品不同 普 型房地产公司相距 远。三是市场占有率。即使 通商品的同 性或相似性，这将实质性地影响到 242010.11 总第359 期 房地产市场