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“城市上空”营销策划报告 王婧人 一、项目简述 “城市上空”项目是城区的地标性建筑。三十层，外立面时尚现代，造型挺拔，有很强的品质感，在此居住或办公非常气派。项目总建筑面积近万，户，分为住宅和商务公寓。户型面积从33—104平方，主要是以套一、套二户型为主，户型设计合理，紧凑实用，性价比高，都是实用型居家户型与经济性投资户型，居住投资皆宜。1、地点：位于镇江市中心地带，商业街附近。 2、环境： （1）交通出行：本项目距公交站只有百步之遥，有十余条公交线路；距市中心仅十余分钟车程， （2）周边配套： 医院：镇江市第一人民医院 教育：镇江市实验小学，实验中学，幼儿园等 银行：建设银行、邮政储蓄、中国农业银行、城市农村信用社、中国工商银行 餐饮：中餐，西餐馆，火锅店等 商业：餐饮休闲街、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华、 其他：、中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国石油，中国石化加油站。 3、 面积：本案占地面积50亩 4、 用途：本案开发用途为住宅小区，1～2楼为商铺，3～35为住宅。 5、开发商：镇江市某企业公司??过去四年，在委、政府的正确领导下，城建设管理取得新的突破，成效显著。基础设施建设新建和改扩107公里，旧城改造完成拆迁112.1万平方米，沿线房地产开发后发优势已经显现；景林地全面建成新增绿地1469万平方米，全区绿地率达46.3%，城乡环境明显得到改善。今后五城市总体规划发展，为城市发展提供创造了良好的环境和难得的契机。风景林建设基本完成，具有良好生态环境优势。 三、SWOT分析 1、优势 本项目位于镇江市市中心，距公交站仅百步之遥，具有得天独厚的环境优势，周围有大学、实验学校等高校，教育资源丰富，有建设银行、邮政储蓄、中国农业银行、城市农村信用社、中国工商银行，餐饮休闲街、利华农贸市场、中国移动营业厅、中国电信营业厅、十里店加油站等等，配套设施较为完善。距市中心仅十余分钟车程。 可谓生活舒适、方便、交通便利。加之市政建设中对该区域的重视，使之具有较好的投资环境和巨大的按照那个前景。 2、劣势：由于惜地如金的理念，项目依然体现容积率高和绿化率低的情况。同时，该区域在近两年，市政建设时期将迎来交通高峰。可能面临较大的噪音压力。占地面积不够大，无法构建大型综合性社区。 3、机遇：镇江市土地资源优势是五城区中最明显的。近几年来，蓝光、万科、华润、首创、龙湖、阳光100、菲律宾SM集团等知名企业竞相入驻，一大批高档楼盘和大型商场使的居住环境发生了质的转变，房地产业已成为拉动经济发展的驱动器。 由于现在房地产市场竞争压力较大，镇江市房价涨幅过快，政府有意予以控制，并出台“预售证取得之前禁止排号”的规定。提高了了解市场反馈和前期操作的难度。再加上各大楼盘的竞争和消费者对房屋的各种要求，使得竞争压力更大。 四、目标客户群 1、时代新青年。刚刚走出校门的小年轻，经济基础较薄弱，大多为父母出大部分钱。这类人群在购买住宅时往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时尚，户内提供全屋精装修的房屋更能吸引他们眼球。同时，由于父母原因会考虑现在的居住以及未来的转手。成熟的地段对他们而言十分重要，另外户型面积和周边配套设施也是他们购房的首选条件。 2、新婚夫妇。这类人群对于住宅是比较挑剔的，首先大多为两人居住，考虑以后的生育和子女教育问题较看重。第一，住宅的功能性，户型设计应该突出生活特点；第二，住宅面积及价格控制，通常情况下新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格；第三，周边配套项目，周边最好配备学校，菜市场完善的生活服务设施。 3、成熟家庭。这类购房人群一般为五口之家。主要考虑住宅的功能性。对于这类人群会将重点放在住宅的地理位置、房屋功能成熟以及项目品质上，此外还需要配备较好的物业服务。 4、投资者：近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。他们购买房产多用于出租。从投资的角度来看，房屋出租需要考虑空置率，出租屋每年都有1—2个月空置期，小户型需求大，容易租出去，空置率低。 　 五、市场定位 根据本项目的自身特征以及外部环境情况。将此项目取名为“城市上空”，特别邀请香港知名设计师林伟先生担任设计师，以一个强烈富现代感、流线形、抽象的形状去的。 六、营销策略 1、产品策略 （1）户型：根据市场需求和环境分析，考虑到消费者实际购买能力和生活习惯，户型面积从—104平方，主要是以套一、套二户型为主，户型设计合理，紧凑实用，性价比高，都是实用型居家户型与经济性投资户型，居住投资皆宜。 （3）面积配比率：46平米户型比率为40%，78.6或87平米的户型比率为40%，104平米的户型比率为20%。 （4）格局配比率：以一房一厅一卫、两房一厅一卫户型为主，占总套数的80% 一室一厅