佛山新中源国际商务公寓营销策划报告.doc

目 录 前言： 3 第一部分 市场研究 3 一、近期宏观政策分析 3 二、禅城区楼市近一年成交研究 5 三、4月18—5月20日来访客户分析 7 第二部分 项目SWOT分析 11 一、S—项目优势分析 12 二、W—项目劣势分析 13 三、O—项目机会点分析 13 四、T—项目威胁点分析 14 第三部分 项目定位 15 一、产品功能定位 15 二、目标消费者定位 16 三、项目形象定位 17 第四部分　 营销策略 18 一、项目营销总策略 18 二、销售周期预测及推货策略 19 三、营销节点初步安排 21 四、宣传、推广策略 22 第五部分　 产品功能布局及装修建议 24 一、酒店公寓与SOHO公寓功能分区 24 二、交楼标准装修建议 26 三、配套设施建议 30 第六部分 物业发展建议 30 一、物业管理增值服务建议 30 三、物业提供代租服务建议 31 第七部分 广告推广策略 33 一、广告主题策略 33 二、媒体投放策略 34 三、关公活动建议 36 第八部分 营销目标及资金计划 37 一、销售目标 37 二、媒体宣传推广费用安排计划 37 前言： 新中源国际商务公寓作为我集团在佛山的首个房地产项目，其销售成功与否将对我集团日后房地产品牌的树立产生深远的影响；为使项目营销工作有序进行，本次在基于市场研究的基础上，特结合项目工程进度初步制定了本营销方案；在具体执行上，我部将会根据工程实际进度、公司领导战略意图及市场动态进行灵活调整，使宣传推广做到井条有序；同时也会配合公司对资金运用进行计划性使用。 根据工程部暂定的工程节点： 初步制订以下项目整体营销方案，具体执行将根据工程计划进行相应调整。 第一部分 市场研究 近期宏观政策分析 78家央企退出房地产行业 3月18日，国资委发布新闻发布会，称除16家央企以房地产为主业外，还有78家正加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业。 通过央企退出房地产市场来遏制地王频发，抑制楼价飞涨 严格控制大户型住宅供地 　　 3月22日国土资源部明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。 未取得预售许可证，不得收取定金、预收款 住建部4月13日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》未取得预售许可的商品住项目，不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金等性质的费用取得预售许可的商品住项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格进行严肃查处4月15日，国土资源部公布了2010年度土地供应计划。供应住房用地总量明显增长。其中保障性住房、中小套型商品房占比超过70%。4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本居民暂停发放购买住房贷款。。 数据来源：佛山建设局网站 分 析： 成交价格方面月禅城区商品住宅成交价，成交均价为元/㎡,与3月份4月份禅城区商品住宅预计成交面积约万成交套数套，环比3月份，同比2009年4月分别下降%、54%。 职业分析 来访的客户中， 经销商占32.7%，个体户占22.74%，新中源集团员工占6.1%；初步分析可知，经销商为主要咨询客户，分析其原因主要是在陶瓷交易会期间咨询客户占据相当比例，所以经销商比重较大，同时也可以体现出本项目对陶瓷经销商具有一定的吸引力。 需求面积和置业目的分析 客户需求面积分析 有约49%的客户意向建筑面积约50㎡的单间。约12.2%的客户意向楼盘两房两厅的户型，该部分客户主要以自住为目的；此外两套、三套一起买的客户也占据相当比例；由此可初步分析，投资类型的产品在适当面积范围内，面积越小需求越多。 客户置业目的分析 所接受咨询登记的客户中，倾向于自住的约35%，投资用途的约39%，两者都有的约24%。由此可以分析出大部分客户还是投资为主。据销售员反映，若我项目物业部可以代为放租时，大部分客户都表示对公寓有投资兴趣；由此可以分析出，若项目实行“物业代租”，将在很大程度上提高项目对消费者的吸引力。 客户意向装修标准及期望价格分析 1.客户意向装修标准 通过对来访客户接受的交楼标准进行分析：约45%的客户倾向于普通装修，约33%的客户倾向于精装修，能接受豪华装修仅12%左右；从以上分析中可以得出，现阶段大部分投资客户对项目倾向于普通装修和精装