卧龙地产全国重点市场调研分析与趋势研究.docVIP

卧龙地产一季度全国重点相关性市场 调研与分析 第一部分、全国房地产市场2011年总体形势与2012年形势预判 2011年是楼市调控最严厉的一年，这一年中房地产市场调控不断加码，从新“国八条”出台到房产税试点，再到一年央行3次加息、6次上调存款准备金率，大打行政手段与经济手段组合拳。在不断加码的调控政策下，购房者观望情绪日益浓厚，开发商也倍感巨大的运营和资金压力，房企和整个行业发展逐渐进入理性轨道。同一年，保障房建设有序推进，商业地产投资热度持续升温。 一、房地产开发投资完成情况 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。 　　二、商品房销售和待售情况 2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。 2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。 三、2012年我国房地产市场走势的研判 未来房地产市场如何发展，离不开2012年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。 对房地产调控的基本定调：坚持调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。结合宏观政策和市场形势可以得出2012年房地产市场将呈现出以下几个趋势： 第一，信贷环境上将有所宽松。促增长成为当务之急，明确了货币政策明确适时预调微调，信贷总量增加；2012年房地产企业面临的信贷环境将会有所改善，但不会出现像09年那样的显著变化。 第二，投资增幅趋缓。在政策预期不放松的前提下，2012年房地产投资难以维持2011年的高增速，预计投资增长幅度将显著回落。在市场成交依旧低迷情况下，未来企业拿地热情仍然不会提升，土地成交量将维持低位徘徊。 第三，整体成交仍在低位徘徊。在限购、限贷、限价等措施继