苏州平江新城平海路项目1.ppt

* 项目规划 从平面布局来看，项目为最大化的利用土地，并没有摆脱旧有户型排布格局，依然”中轴，南北户“ 电梯间的设置，较为合理，最大化的顾及到每一个户型，不至于交通动线过长。 户型40-70平米，设置过大，且40年产权，首付要求有点高，园区公积金不能用。 精装修LOFT设计,4.5米层高，飘窗、观景阳台元素的融入，具备创新性，市场同类型产品中具备一定 竞争力。 * 基本信息： 项目地址：吴中区苏福路木渎汽车城内 开发商：苏州爱华房地产开发有限公司 占地面积：16692.4平方米 总建面积：33508平方米 物业类别：商铺、精装LOFT公寓 物业费：2.2 主力面积：LOFT精装公寓35-45平米 价格：精装公寓8500元/平方米 容积率：2 总户数：313户，目前可售26套 开盘时间：08-10-25 ——飞凡第五街 * 项目规划 项目力求实现空间步行化、铺面沿街化、公共空间社会化。规划的前沿商业街，地上2层、部分3层，多样化的规划主题，严密的商圈结构、营造出垂直和水平消费多元循环系统。 * 项目规划 5米层高LOFT风格精装公寓 项目装修效果图 5米挑高，买一层得一层，空间灵动自由转换，低总价、高回报，升值潜力无限。 * 项目规划 菜单式装修模式 装修效果图 项目提供多种装修风格，自由变换空间色彩，彰显独特个性，双卫生间，多功能厨房，改变了以往酒店式公寓居住的单一性，观景阳台的融入，更增加了生活的舒适性。 * 项目规划 户型评价——实用性、舒适性提高，改变了同类产品的旧有格局。 优点： 项目挑高5米，实用性高 动静分区，楼上双卧室、楼下生活区 楼梯设置在墙角，实用性更高 观景阳台、衣帽间的融入，提高了舒适性 缺点： 户型中，楼上卫生间可设置在朝南主卧内抑或设置在两个卧室之间，适用性更高 卧室 观景阳台 客厅 衣帽间 一层 两层 4米 9米 * 以上是简单市场沟通， 项目要成功打造极具竞争力产品，还需不断进行深化…… THANKS！ * * 根据市场比较法计算，当前本项目合理的销售价格在8989.35元/㎡左右，约合9000元/平方米。 由于本项目属于商业性质，产权仅有40年，属于项目的一个致命硬伤，同时性质导致的首付问题也会对客户购买产生一定的影响，因此在参照周边普通住宅的基础上，受此影响，价格会有稍微的下调，具体约在500元/平方米上下浮动，因此考虑产品性质后，单价约在8500元左右。 由于目前政策环境收紧，未来市场走势存在一定的变数，因此在价格修正时须考虑政策环境对项目价格的影响。 价格修正： * 4月中旬，楼市调控政策密集出台，旨在挤压投资客群，提高市场供应，缓和供求矛盾，遏制房价过高过快上涨。 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 2010.01.10 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 2010.03.10 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.02.20 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 2010.03.18 90㎡以上首付30%，二套房首付不得低于50%，可暂停发放第三套房贷 2010.04.15-17 银监会要求银行不得对投机投资购房贷款 2010.04.11 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 2010.04.19 银监会解读二套房认定以住房套数为标准 2010.04.21 2010.04.30 北京：家庭只能新购一套；三套停贷；限制外购 2010.05.02 央行第三次上调准备金率 政策环境解读 * 核心认识一：政策的严厉程度前所未有，大超预期； 核心认识二：措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。 核心认识三：严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。 核心认识四：政策出台后将对市场成交量造成明显影响。此次政策将导致市场需求萎缩，观望氛围浓厚，市场可能进入低迷调整期。 核心认识五：将促使未来市场供应量的增长。“房源一次性上市、明码标价”等政策措施打击开发企业捂盘惜售，哄抬房价的违法违规行为，将在一定程度上扩大市场有效供应。 核心五点论 * 上涨幅度40% 新政出台 下跌幅度20% 新政出台 上涨幅度70% 新政出台 考虑到今年整体经济环境稳定增长，经历09年楼市量价齐升后，开发企业资金压力较好。预计此次调整的深度（价、量）不会大过2008年。 未来走势研判 * 4月新政 快速上涨 涨幅趋稳 松动 探底 回升 价格 高位震荡 骤跌 持续下跌 地量 报复性增长 第二拨快速增长 成交量 消费心理 恐慌性追涨，支付焦虑，需求下沉 投资客恐慌性退场； 市场观望期 房价下跌助长投资客离场； 观望气氛浓郁 刚需支撑； 焦虑