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晋建·文缘培训课程笔记 物业的发展：源于英国19世纪60年代 资产、拥有物、居住区、集成化逐渐形成“英式物业管理”。 70年代末期传入香港 住宅区、写字楼、办公楼、公寓设施。 80年代初期传入广州 国内物业管理模式，深圳起步，逐渐形成两大派别 ：① 南方（深圳、上海） ② 北方（北京、天津） 物业:《物权法》①房屋 ②相关场地 ③附属设施设备 通称物业。 业主：拥有所有权并具有房产证书的人，自用部位拥有所有权。 使用人：不拥有产权只有居住权、使用权。 物业的分类（按使用功能）：住宅物业、办公物业、写字楼物业、工业物业（相关场地、设施设备）、院校物业、医院物业、公益物业。 物业管理服务的分类：①早期物业：介入、设计、理念、定位、建议 ②前期物业：开发、房屋移交、业主委员会成立以前 ③正式物业 前期物业——业主入住率达70%时，要成立业主委员会，前期与建筑单位签订服务合同。 业主委员会的产生要有业主大会，业主大会是执行者决策物业的重大事情，业主委员会是执行机构（民间团体）。 业委会与物业的关系：①法律平等关系，约定明确：服务内容、范围、标准、权利与义务、违约责任。②聘用与被聘用的关系。 物业服务范围：①规划红线以内 ②业主户门以外 ③所涉及的内容包括：公用部位、公用设施设备、公用场地、公用绿化；而不是对自用部位提供服务的，对自用部位是特约有偿服务。 物业服务费的用途：《物业收费办法》已明确 共九项内容：①人员工资 ②办公用品 ③环境保洁费用 ④绿化养护⑤公共秩序维护费用 ⑥设施设备日常运行及小型维护费用 ⑦折旧费 ⑧税金 ⑨不可预见的费用。 业主 建设单位 物业服务公司 房屋质量问题：建设单位处理（质量问题） 服务质量问题：物业解决（专业服务问题例如：保洁、保安、绿化等） 物业在建设单位与业主之间起桥梁、纽带作用。 保修（范围）期限：①防水：5年（避水试验） 下水管半年（放水试水） ②窗户（中空玻璃）：ⅰ.漏气:在阴雨天、冬季最易检查（属于甩项作业） ⅱ.裂缝 ③屋顶 ④卫生间 ⑤防盗门：外观—— 划痕、喷漆起皮、凹痕、变形。 法律法规 法律：人民代表大会和常委会颁布的。 ①《物权法》对共用物的明确 ②《民法通则》对第三者的责任划分 法规：有国务院颁布 ①《物业管理条例》2003.9.1颁布 2006年修订 “物业管理”改为“物业服务” 规章：由国家各部委颁布的办法 ①《物业收费管理办法》 地方性法规《山西省物业管理条例》——对物品的保管更为明确 收费并不是对特定的人、财、物进行管理，若要对人、财、物进行保管要签订《物业保管合同》并要进行赔偿。 服务标准：①外来人员进行登记 ②人员证件进行核对 ③无业主同意不让进。 物业管理服务：管理是指①对公司内部管理 ②对设施设备管理 服务于业主 “大管家”法律上平等，精细服务。 太原市服务等级分五个登级：一级最高，五级最低。 物业管理收费要让业主觉得：物有所值，质价相符。 物业服务的目的：创造一个宁静、舒适、安全、优美的环境。 巡视：外部——现场的物、人、死角 内部——地库、楼层（里的人与物） 判断声响：流水声、翘门声、喊叫声 气味：血腥味、焦糊味、汽油味 紧急避险 在遇紧急情况下例如火灾时，可 ①通知相关部门消防、公安部门配合其工作 ②联系临近业主（邻居）在第三方在场的情况下可破门而入 ③对现场财务进行登记清点并拍照 ④尽快联系业主告知详情 地下车库的管理：设施设备、保洁、车辆、消防。 单元照明：声控开关的要求——灯坏导致摔伤——引发矛盾纠纷 灯不亮易发生：歪脚、摔伤、行动不便 秩序维护员只起防范作用，而不是安全保卫（公安机关的职责），协助公安机关进行安全防范。 风险防范：识别=应对 高风险行业（装修防水不好浸泡） a.摔伤：①楼道灯 ②地面滑 ③井盖 ④施工 ⑤上人孔 潜在的隐患：摔伤后赔偿、人命、通行 措施：①修理 ②清理 ③避免在公共部位堆放东西 ④安全防范 计划：①加强巡视频次 ②有专人管理 b.砸伤：①高空抛物 ②树枝 ③窗台外放物品 ④广告牌 措施：①安全提示 ②落实到位 ③验证与记录 如何能规避风险：①安全提示 ②巡视记录 如何识别风险：假想——隐患——后果——措施——落实到人——验证结果——记录 措施：安全提示“安全通道” C.堵塞：下水管 措施：定期进行保养计划，实施，时间，共同承担 d.跑水 风险：①安全生产风险 ②公众风险 香港英联华物业 商品合同关系 合同关系 物业服务合同关系