[法律资料]农房不能流转的弊端、原因及对策.docVIP

农房不能流转的弊端、原因及对策 　　农村房屋(简称农房)所占用的土地大多为农村集体土地，属集体济组织全体成员共同所有，如果要将其转让给本村、社外的人，就涉及到本村、社成员的利益，须经村、社全体社员同意，否则政府国土管理部门就不予办理过户手续。这种现状与市场经济的规律严重不稳合，在一定程度上制约了农村经济的发展。 　　一、农房不能自由流转的弊端 　　(一)不利于保护农村集体土地的农业用途。现行的土地管理法、农村土地承包法、土地管理法实施条例及国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》均体现了一个立法精神，即保护农村集体土地的农业用途。农房不能自由买卖，从短期效果看，有利农村集体土地所有权和使用权的稳定性，但从长远利益看，我国的农业人口在不断增加，农房不能自由买卖，农民都要自己修建住宅，农房会越来越多，而占地越多，耕地就越少，这不利于保护土地的农业用途。 　　(二)不利于农业人口的生活改善和结构调整。一方面，随着农村经济的发展和农业人口的增多，需要住宅的居民越来越多，而随着人均占有土地数量的减少，建房用地使用权的取得难度必然越来越大;另一方面，随着我国工业化建设的推进和农村产业结构的调整，将有部分农村人口向城镇和其他农村区域转移，那些不需要原有住宅的又卖不出去。当前，这对矛盾越来越突出，农房问题已经成为他们的后顾之忧。 　　(三)不利于农业产业结构的调整和《农村土地承包法》的实施。《农村土地承包法》的颁布实施，将促使很多农民把承包经营的土地转让给他人耕种，自己离开承包地和住宅，寻求其它职业和生活方式从而促进农业向着产业化、规模化和集约型的方向发展，而他们的住房不能自由出卖，又使他们不愿轻易地让出土地承包经营权，这在一定程度上制约了农村土地承包经营权的流转，进而阻碍《农村土地承包法》的实施，影响农业产业结构的调整和农村经济市场的培育。 　　二、农房不能自由流转的原因 　　(一)观念滞后。在计划经济时代，房屋作为不动产，自由买卖是受到严格限制的，农房更是只能用于居住，无人想买卖。直到现，在很大一部分人的头脑中仍然没有农房可进入市场的意识，以致至今仍有人主张限制农房进入自由转让市场。 　　(二)权属不一。城市房地产管理法明确规定国有土地使用权可转让，而对集体土地却没有相关规定。国有土地使用权之所以可以自由转让，原因在于其所有权属于国家，国家可以法律规定的形式将国有土地使用权投放市场，而集体土地的所有权属于集体济组织成员共同所有，如果土地使用权转让给集体经济组织以外的人，就触及集体成员的利益，在无法律明文规定的情形下，他们是不会轻易让出土地使用权的。 　　(三)法律滞后。纵观我国有关土地管理方面的法律法规，农村集体土地重在保证农业用途，保护耕地，对农房用土地侧重于限制，对土地使用权的转让持否定态度。国务院在1995年制定的《确定土地所有权和使用权若干规定》第49条规定接受转让、购买房屋取得的宅基地，可以确定其集体土地建设用地使用权，但第51条又规定，按第49条确定使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，应在土地证书中注明，以后翻新、改建时，按政府规定标准确定使用权，其超过部分退还集体。从这些规定可看出，法律只是认可农房宅基地的使用权，而对于转让，立法者的意图决不是鼓励和支持。 　　三、解决农房流转的对策 　　(一)与时俱进，树立集体土地使用权与国有土地使用权可同等流转的大市场观念。党的十六大已明确提出，全面我国建设小康社会的目标，而我国是一个农业大国，只农村经济得以快速发展，农民生活实现了小康，全面建设小康社会的目标才算真正实现，因而一切有碍于这一主题的观念都应当屏弃。农村集体土地使用权不能流转，必然会打击农业人口向其它行业和区域转移的积极性，也必然会影响到农业向着产业化、规模化和集约型方向发展的进程。如果树立起集体土地使用权与国有土地使用权可同等流转的大市场观念，就可在立法、执法中打开农房所占土地使用权不能流转的禁区，从而促进农村经济的快速发展。 　　(二)制定相关法律法规，确保农房土地使用权的流转。国家是大集体，农村集体经济组织是小集体，国有土地使用权可以自由转让，集体土地的使用权为何就不能转让呢?新颁布实施的《农村土地承包法》在这方面已经有了突破，明确规定农村集体土地的承包经营权可以转让，但对于农房建设用地使用权的流转问题只是擦肩而过。这个问题可以借鉴国有土地使用权的转让办法，使用者缴纳一定数量的出让金给集体经济组织，经土地行政部门登记后，即取得一定年限的土地使用权，不必将土地征用转化为国有土地这一中间环节。土地承包经营权只是土地使用权的一部分，农房建设用地的使用权是另一部分，二者具有相同属性。建议将农房建设用地使用权的流转补充到《农村土地承包法》中去，成立一部确定农村集体土地使用权及流转的新法，使集体土地同国有土地平