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平乡项目运营策略深度报告.ppt
花园洋房整体精装修 精装修成本控制在200-300元/平米之内 输出精装修成本在500元/平米以上 提升项目形象 多渠道,少放量 道旗 户外 条幅 …… 推广策略 推广策略 托斯卡纳风情演出美食汇 推广策略 托斯卡纳红酒会 编号 岗位名称 人员数量 薪资待遇 提成 1 销售经理 1 转正底薪2700元/月 总提 1‰ 2 销售主管 1 转正底薪1800元/月 业绩 2‰ 3 置业顾问 4 转正底薪1500元/月 业绩 2‰ 4 销售秘书 1 转正底薪1500元/月 总提 0.2‰ 5 外销主管 1 转正底薪2000元/月 总提0.5‰ 6 外销员 10 转正底薪1000元/月 业绩 3‰ 薪资合计 24000元/月 总人数 18人 套成交提成合计 提成6.7‰ 销售模式策略 成熟外销团队标准配置 价格目标 目前当地市场销售最低价为大都锦城项目的内部认购价1800元/平米,该项目正在挖槽。以135m2户型为例计算如下: 大都锦城首付=1800×135×40%=9.72万元 圣林豪庭首付=2600×135×30%=10.53万元 我司建议:项目住宅入市均价2600元/平米,首付3成 备注:以上为价格思路,具体价格会根据市场及项目平衡 PART2 商业策略 ——丰富定位引爆商业氛围 分析/Analysis ——商业氛围思考 商业分布图 中华路 育才路 文明路 人民路 泽平路 三和街 建设街 丰州街 振兴街 昌平街 广场南路 商业活动较频繁 商业活动一般 商业活动较少 商业总平优化 入口 2栋5层商业融合在一起 公寓尽可能调整为住宅 重视外立面 一级商业定位 旅游主题性商业 One-stop leisure refined products 【资源1】 梦幻迪士尼行宫 Disney dream palace 【室内迪士尼模式】 提高商业层数,分割1-2层商业做室内迪士尼,带动项目。 白雪公主许愿洞 石中神剑 主题概念馆 米奇主题馆 白雪公主主题馆 玩具总动员主题馆 …… 二级商业定位 A 时尚淘宝街 ——托斯卡纳风情街 定位消费客群为未来城市消费主力80后、90后 业态规划分5大区 A区时尚男女装 B区气质鞋包 C区风情小饰品 D区个性小店 E区中华小吃街 B C E D 二级商业定位 托斯卡纳风情商业街 商铺带租约销售,回租经营 提前成立招商中心,聘请专业招商公司 对项目进行一体化招商 营销模式 PART3 执行策略 ——如何保证快速回款 2012.9.15 筹备期 蓄水推广期 2013.1.12 强销期 售楼部筹备 体验筹备 人员筹备 物料筹备 招商筹备 短信 派单 道旗 条幅 户外 2012.6.1 项目执行 2013.5.1 平乡项目运营策略深度报告 The project marketing strategy depth report of Ping Xiang 2012年5月 背景分析 ——项目方向判断 指标及成本分析 成本分析 价格 土地成本 313元/平米 建安成本 多层1200元/平米 高层1400元/平米 运营成本 100元/平米 不可预见费用 100元 /平米 项目占地面积:176.57亩 总占地面积:310260平米 住宅面积:135130平米 商业面积:123893平米 其他面积:51237平米 回迁住宅面积:50000平米 经核算,住宅成本约为2350元/ 平米 项目进度分析 A B C D E 拆迁周期长 易影响工期 总结: 住宅利润点较低 外向型商业的可操作性及风险较大 【目录】 PART1 住宅策略 PART2 商业策略 PART3 执行策略 PART1 住宅策略 ——非价格型住宅产品 分析/Analysis ——三大市场表现 卫星城市 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 项目 占地面积 总户数 紫竹苑 18亩 96户 金天家园 20亩 120户 泰合苑 70亩 500户 大都锦城 100亩 820户 世纪明珠 100亩 1100户 公园壹品 40亩 350户 世纪名城 270亩 1800户 中央首府 70亩 520户 合计 约700亩 约5500户 县城整体住宅市场开发量 平乡县总人口32万; 市场总量占同期1.7%; 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 项目 月来访量 转化率 月均成交量 公园壹品 50组 16% 8组(含开盘) 中央首府 60组 10% 6组 世纪明珠 80组 9% 7组 项目销售情况分析 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 泽平路 中华路 育才路 文
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