平湖国际葡萄酒博览交易城房地产项目市场研究报告.docVIP

前 言 承蒙信任，我司非常荣幸地提交《浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目市场研究报告》，以下简称《报告》，供贵公司决策鉴！ 根据前期工作，我司就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。 《报告》涉及内容包括房地产及经济形势分析、项目所在地经济形势分析、规划发展情况分析、相关个案调研分析、目标消费群体分析、项目规划定位建议。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目前期工作顺利完成的目的。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目操作达到圆满成功。 目 录 第一部分 房地产及经济形势分析 一、全国房地产市场近年来整体发展态势 二、对房地产金融风险的分析 三、近期上海周边商业地产分析 四、未来房地产市场分析 五、投资型房地产市场消费情况 第二部分 项目所在地经济形势分析 一、平湖市经济发展情况 二、上海市金山区经济发展情况 第三部分 项目所在地规划发展情况分析 一、平湖市新埭镇规划情况 二、金山区枫泾镇规划情况 第四部分 相关个案调研分析 一、商业项目 二、住宅项目 第五部分 目标消费群体分析 一、商业项目目标客户特征 二、住宅项目目标客户特征 三、本案目标客户分析 第六部分 本案产品建议 一、商业产品建议 二、住宅产品建议 三、辅助配套建议 第一部分 房地产及经济形势分析 一、全国房地产市场近年来整体发展态势 （一）09年至今房产新政对楼市走势的影响分析 在内地经济刺激政策的带动下，2009年，中国房地产市场迅速升温，全年商品房销售面积、销售额，均创1998年住房市场化改革以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。 2009年我国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程，为人们所始料未及。商品房销售9.37亿平方米，同比增长42.1%，其中住宅销售面积8.5亿平方米，同比增长高达43.9%，销售面积及增速均创历史新高，特别是12月达到最高点。 2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。 房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，同比增长15.5%。 2010年上半年，中央重拳出手调控楼市，力度之大近年罕见。时至年中，在严厉的房地产调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘“零成交”，部分楼盘价格也出现松动，但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计，2010年下半年，内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段，房价将有明显下降。 国家统计局公布的数据显示，7月份全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；商品房销售额3066亿元，下降19.3%。6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。这表明房价将得到有效控制。 中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》称，“目前房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快，已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。 为遏制部分城市房价的过快上涨，政府频频出手调控楼市。继2009年年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。 2010年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后，北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响也逐步显现。 国家统计局公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势明显。 受政策影响，从4月中旬开始，杭州推出的30个左右新盘中，目前零成交楼盘已达7个。6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个楼盘出现零成交。同期，上海有36个豪宅楼盘出现零成交。 5月份，一线城市成交量减少一半，30个主要城市成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平。 随着调控政策的不断深入，开发商资金压力不断加大，从6月中旬开始，一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。 2010年京沪穗1至9月商品