常熟凯泰置业常熟古里地块前期调研简报.pptVIP

项目规划建议 产品形态建议 具有典型的西班牙建筑元素的特征 从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO）、从弧形墙到一步阳台，还有铁艺、逃逸挂件等，以及对于小供璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都是表达西班牙风格的最佳元素。 项目规划建议 产品形态建议 对于基座，现在大部分的表现形式还是通过砂岩或者文化石这两种建材进行表现 在以往的西班牙建筑风格中采用了较多的攻门式连廊进行勾勒真个西班牙风情，现在较多的高层通过较多的门框表现手法来体现特有的建筑风格 Part 5 客户定位 产品定位 品牌策略 小结/同创观点 项目定位探讨 项目定位探讨 客户定位 本案的基础条件及各项经济指标，为本案定位为高端住宅项目提供了可靠的基础。且考虑基本地价等因素，本案物业必然定位为高端住宅项目，作为豪宅，客户来源将来自于常熟全市富豪阶层，但考虑到区域居住认知的问题，本案的核心客户群还是来自于如下群体。 核心客户： 1、周边乡镇企业家 周边乡镇的民营企业家。 2、常熟服装城经营户： 常熟服装城有大大小小的经营户约20万人在从事各式生意，千万富豪不可胜数，而本案闹中取静，是这些经营户的理想置业地。 3、其它专业市场经营户 周边其它专业市场的经营户。如汽配城、建材市场、喜来乐家俱城的经营户等，这些人的实力也相对较强，期望改变居住环境。 意向客户还有如下人群：（部份公寓住宅客户及少量大平层客户） □ 企事业单位、教师 □ 企业高层管理人员 □ 政府机关干部 □ 自由职业者（SOHO） □ 家境较好的婚房需求者 项目定位探讨 客户定位 职业构成 所占比例 购房目的 承受总价范围 常熟招商城经营户 25％ 改善居住环境 300万左右 其它专业市场经营户 10% 改善居住环境 300万左右 周边乡镇企业家 40％ 改善居住环境 400——600万及以上 事业单位、教师 企业高层管理人员 政府机关干部 自由职业者（SOHO） 家境较好的婚房需求者 20％ 投资、改善居住环境 150万左右 其它有改善需求的实力购房户 5% 改善居住环境 100万-300万 项目定位探讨 客户定位 目标顾客群的消费心理分析 □ 周边乡镇企业家 这类客户往往在开发区及其附近拥有自己的企业，具备相应实力，有改变目前居住环境的需求的愿望，属于改善性客户。 □ 常熟服装城经营户 这类买家手头流动资金充裕，有能力投资物业，希望改变目前居住环境或增大居住面积。这部分人往往是二次或多次置业者，消费行为趋于理性，注重房产的整体素质。浙江人和福建人偏多，还有一部份本地经营户。 □ 其它专业市场经营户 这类客户年龄在30岁以上，职业多为建材市场、汽配城、家居市场经营户等，追求较高的生活素质，同时对楼盘的档次要求较高，对物业管理服务要求较高。 □ 机关、企事业单位、教育系统的职工 这类客户由于知识层次高，综合素质高，消费行为理性，对事物比较挑剔，属于完美主义者。由于长期工作于办公室，对自然景观和社区人文环境、运动设施极为重视，同时对楼盘建筑风格、色彩、平面布局等也极为关注，地理位置好、综合素质高的楼盘是其首选。这部分人付款方式普遍采取银行按揭，希望装修一次到位，最希望开发商提供套餐装修方式供其选择。 □企业高层以上干部、自由职业者、婚房需求者 这类客户购买实力较强，对楼盘品质有着美好的向往，希望有一个较好的居住环境。 项目定位探讨 客户定位 综合上述分析，在此，将本案的客户群定位为： 社会中坚、智富阶层 这群人有思想、有能力，经历多年商海打拼，已成长成为社会中坚力量。他们对人情和世事有深刻的认知和理解，拥有自己独特的商业生存法则和商业智慧，尽管有些人学历不高，但商业的阅历使他们成为行业中的精英。他们一般多为千万富豪甚至亿万富翁，多为二次，甚至多次置业，对居住环境有较为苛刻的要求。 项目定位探讨 产品定位 本案的实际情况决定，物业类型总体定位基调为：具有一定价格优势的高端住宅产品。作为豪宅新势力，一切围绕在以居住功能、人性化、豪华舒适为目的。 本案物业应具有的特点： 特点一：豪宅功能“多样化” 无论是独栋、联排、大平层，面对总价承受能力有差异的不同客户，我们统一提供的是一种全功能的豪宅生活产品。宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。 特点二：风格建筑“错落化” 地块现状内拥有多处可利用自然景观，对于建筑排布具有较大发挥空间。错落的风格建筑，形成闹中取静、气势恢宏又不失通透美感、优雅小趣。让建筑更具有观赏和艺术价值，更能将建筑的美感通过集中和放大表现出来。成为了时代的标杆，传承着“建筑”之精髓。 特点三：主要景观“集中化” 为做足容积率，本案非典型的低密度别墅区