常州翠竹大道拓展市场调研分析报告.pptVIP

——租赁服务部 2012.11.02 调查日期：2012年11月1日 翠竹大道，地处常州天宁区，大道的东北侧是龙城大道高架，西南侧是飞龙东路。 附近的主要居民区为翠竹新村、永宁花园、翠竹北区、翠竹公寓等老小区，常住人口超1万人；周边配套有翠竹菜市场、翠竹幼儿园、翠竹新村小学、翠竹中学；在翠竹大道停靠的公交车站点有B10路、10路、10-1路、14路、29路、31路。 大量的常住人口及发达的公共交通足以支撑起整个翠竹大道两侧的商业。 经过对翠竹大道两侧商铺的初步调查，餐饮类业态约占20%；男装、女装、童装、饰品等各类服饰类业态约占65%；美容、美发、药店等配套类业态约占15%。 对于翠竹大道的业态配比初步分析得出的原因：1、翠竹大道两侧商铺多为住宅底商，限制了餐饮业的发展；2、翠竹大道交通相对拥挤，且老小区周边停车不便，也影响了餐饮业的发展；3、老小区人口密集，社区配套商业相对健全；4、服饰业态在翠竹起步早，已形成气候。 租金水平比较： 翠竹大道两侧租金水平不一，北侧略高，约71元/平/月，南侧相对较低，约57元/平/月。 新北金街的平均租金水平约125元/平/月，一环大致租金区间在210~240元/平/月；二环大致租金区间在150~180元/平/月；三环大致租金区间在90~120元/平/月。 商铺产权性质比较： 翠竹大道两旁商铺与新北金街产权性质相同，均为业主自有商铺。 商铺物业结构比较： 翠竹大道商铺多为纯一楼，开间4米左右，进深10米左右，层高约4米，由于大部分为住宅底商，所以很多商铺有承重墙，房型利用率不高。 金街商铺大部分为一带二商铺，，开间4米左右，进深11到14米，层高为4.5米，商铺多为框架结构，得房率在90%以上。 交通状况比较： 翠竹大道附件主要干道有飞龙东路、永宁路、龙城大道，公共交通主要有B10路、10路、10-1路、14路、29路、31路。 新北金街附近主要干道有通江路、太湖路、巢湖路、竹山路，公共交通主要有B1路、B10路、B13路、B16路、B19路、H1路、H2路、11路、46路、47路、50路、215路、241路、250路。 对比分析结果 翠竹大道的平均租金水平约为新北金街的50%。 翠竹大道与新北金街均为业主自有商铺。 翠竹大道商铺结构多为纯一楼，更受商家欢迎；新北金街绝大部分为一带二商铺，部分业态对二楼的需求性弱，对一带二结构存在抗性。 翠竹大道商铺开间与金街相差无几，进深比金街短，层高比金街低，得房率比金街低。 翠竹大道附近主干道车流量比新北金街附近主干道少，但是翠竹大道的公共交通没有新北金街的公共交通发达。 翠竹大道业态以服饰类业态为主，辅以餐饮及社区配套业态，新北金街目前餐饮业态与配套业态占多数，服饰类业态相对较少。 翠竹大道客户多为服饰类客户，该类客户大多选择纯一楼店铺，金街一带二的商铺结构导致这类客户意向性大大降低。 餐饮类客户数量不多，且在租金上有一定差距，但是还是可以尝试引进。 配套类商户如移动、银行等已在新北金街开店。 奶茶、鸡排等小吃类客户需求面积小，大多在20到30平，金街店铺最小为71平，意向性弱。 鉴于服饰类客户需求纯一楼的特点，应对金街业主进行梳理，挑选出愿意一二层分割出租的业主，并寻找承租二楼的业态，如网吧、美容等。 针对餐饮类客户租金比金街略低的情况，集中与竹山路业主进行价格协商，争取客户愿意接受的价格。