山庄创意地产项目定位策略研究报告.ppt

63 策略模块五：产品力提升 ４ 建筑造型设计 ACTION １:与自然和谐的建筑风格 建筑立面采用素雅色彩铺装、大量引用玻璃材质强化通透性和自然采光效果 建筑形体运用简洁明快的线条勾勒、通过空间组合的变化烘托生活情趣 整体设计效果追求从自然、从山峦上生长的和谐表现 64 ACTION ２:富于韵律的形体表现 运用建筑构件丰富造型表现，以退台设计营造沐浴自然的情景空间 以现代休闲的建筑表现与欧陆风形成强烈反差，凸显项目个性与品位 31 策略模块三：项目整合定位 ACTION 2:项目市场占位 概念写真 香堤上：凸显项目独特的河畔资源、剔除流溪河偏远的地域概念 国 际：反映目标客户的文化取向和身份标签心理需求 温 泉：直观表达项目资源基调，结合国际概念抢占市场制高点 院 落：强调领域感，结合坡地形态构建亲切、休闲的空间尺度 研判：香堤上的国际温泉院落能够将项目核心资源整合起来参与市场竞争。 香堤上的国际温泉院落 32 策略模块三：项目整合定位 资源稀缺型 资源可复制型 第一居所 第二居所 逸泉山庄 东方夏湾拿 班芙 本案 香堤上的国际温泉院落 ACTION 2:项目市场占位 立论 研判：占位概念能够为项目奠定市场竞争制胜的战略制高点。 33 策略模块三：项目整合定位 ACTION 3:项目产品定位 策略基础 竞争因素：第二居所与常住居所具有本质的区别、对手产品仅作参考 空间需求：针对目标消费群对于“第二居所”使用空间的需求进行定制 总价契合：户型面积设置直接影响单位总价、需要综合考虑 研判：找准目标客户的需求是项目产品定位的关键所在。 34 策略模块三：项目整合定位 ACTION 3:项目产品定位 供应参考 项目 销售均价 主力户型（㎡） 主力总价（万） 畅销户型 班芙 独栋7000-10000、 联排5000 独立：280-300 联排：180-220 独立：210-280 联排：90-120 联排180-220 逸泉山庄 4100 联排别墅 140-210 65-90 联排140 东方夏湾拿 独栋7000 联排5500元 联排140~270 80-150 联排180 研判：畅销户型普遍集中在总价相对较低的产品、一定程度反映出市场趋势。 35 策略模块三：项目整合定位 ACTION 3:项目产品定位 总价角度 购房总价 研判1：潜购者总价选择区间集中在41－100万和100－200万两个梯度。 研判2：投资型度假物业购买总价主要集中在20－40万之间。 36 策略模块三：项目整合定位 ACTION 3:项目产品定位 需求导向 第二居所购房（投资）面积选择 研判：潜购者购房面积选择主要集中在45－80和150－200㎡两个区间。 37 策略模块三：项目整合定位 ACTION 3:项目产品定位 立论 产品类别 面积区间 单价区间 目标总价 套数比例 独立别墅 280－320 6000－6800 180－220 5％ 小独栋 220－250 4500－5200 100－130 40－45％ 联排别墅 140－180 3800－4500 55－90 50－55％ 服务式公寓带装修 40－70 4000－5000 18－35 －－－－ 策略一：根据需求及市场供应参考，设联排别墅及小独栋为主力户型； 策略二：通过户型定制结合单价区间换算，令总价与消费需求相契合； 策略三：在资源条件较佳的区位适量设置面积较大的独栋以拉升形象； 策略四：原洋房产品调整为迎合度假物业投资需求的小户型服务式公寓。 38 策略转折 根据市场调研结合项目自身属性，我们找到了项目的目标客户； 从市场占位的角度出发，我们构建出“香堤上的国际温泉院落”的有利位置； 循着目标客户对使用空间的需求，我们定制出项目的产品结构； 整合定位解决了项目“是什么和做什么”的命题。 然而，还可以做些什么能够进一步提升项目对目标客户的吸引力呢？ 我们提供的是一种怎样的休闲方式呢？ 让我们带着这个疑问进入“项目概念导入”的策略环节…… 39 策略模块四：项目概念导入 ACTION 1:客户写真 目标客户：私企业主、国家干部、公务员、企业高管、 自由职业者、艺术及创意界人士 忙碌的工作中，从容驾御着自己的事业方向 曾经艰苦拼搏，开始品尝来自生活的犒赏 都市中的主角，未曾失落对自然的渴望 物质浮华、早已不在话下 寄情山水、觅一处世外桃源暂时将思虑放下 宁静致远、轻松与自然对话 养精蓄锐后、继续打拼天下…… 40 策略模块四：项目概念导入 ACTION 2:生活蓝本 山水度假胜地：瑞士洛桑 洛桑是瑞士沃州(Vaud)的首府，是瑞士第二大讲法语的城市，它位于日内瓦湖畔，依山傍水。有着浓厚的文化艺术气氛，有瑞士联邦法院、国际奥