2013注会 税法 第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法(完整版).docVIP

第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法 本章考情分析 本章是由以往第九章的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税，加入原第十一章中的契税合并而成。近三年本章的四个税种平均分值大约8~9分。本章涉及到的税种均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。 2013年教材的主要变化 1.将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税合并为一章； 2.恢复房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税基本原理、作用的内容； 3.增加对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税和城镇土地使用税的规定； 4.增加对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税的规定； 5.增加关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的6项规定。 第一节 房产税法 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的作用 1.筹集地方财政收入。 2.有利于加强房产管理。 一、纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2.产权出典的由承典人缴纳； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税 (按照房产余值) 。 6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。 【例题·多选题】以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（ ）。 A.外籍个人不缴纳房产税 B.房屋产权出典的，承典人为纳税人 C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人 【答案】 BCD （二）征税范围 1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 【提示】要注意房产不等于建筑物。 2.征税范围（熟悉，能力等级2） 城市、县城、建制镇、工矿区。 【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法正确的是（ ）。 A.房产税的征税对象是房屋和建筑物 B.产权属于国家所有的,免纳房产税 C.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税 D.农村的农民出租房屋也应缴纳房产税 【答案】C 二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级2和3） 房产税采用比例税率,从价计征与从租计征。 计税方法 计税依据 税率 计税公式 从价 按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% （这样计算出的是年税额） 从租 租金收入（包括实物收入和货币收入） 以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 12% 应纳税额=租金收入×12%或4% 个人按市场价格出租的居民用房 4% 在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定： 1.对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。 【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为(? ? )。（2010年） A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 【答案】B 【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。 2.对融资租赁房屋的规定 对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房