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第六章 土地市场管理 第六章 土地市场管理 第一节 土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控与管理 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理 第一节 土地市场管理概述 一.基本概念 市场： 狭义：商品交换的具体场所 广义：商品交换关系的总和 土地市场： 狭义：土地作为交易对象进行交易的场所 广义：土地市场是直土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 二.土地市场的形成与发展 无偿划拨——有偿出让、转让 城市土地市场类型结构 城市土地市场组织结构 四.城市土地市场运行中出现的问题 1）由于缺乏有效的宏观管理和控制，土地开发和供给存在一定的盲目性。 2）城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失。 3）城市土地资源配置不合理。 五.城市土地市场管理的内容 宏观管理： 国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。 微观管理： 国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。 第二节 城市土地市场供需调控与管理 一.城市土地市场供需平衡的涵义 1.对一级市场土地供过于求（ S1hD1h）的调控： 1）控制城市土地增量供给，稳定S1h： 加强城市规划管理； 提高农地特别是耕地的价格； 建立耕地用途管制制度。 2）刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h增大： 对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本，降低有关税费征收标准； 开征城市土地闲置税并逐步提高其征税标准，提高空地的持有成本，避免空地投机，提高城市土地利用率。 2.对一级市场土地供不应求（ S1hD1h）的调控： 1）建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大限额 ； 2）在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加。 3.对二级市场土地供过于求（ S2hD2h）的调控： 1）控制一级市场土地增量供给 ； 2）适度降低商品房价格； 3）加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩大二级市场的有效需求。 4.对二级市场土地供不应求（ S2hD2h）的调控： S2hD2h两种情况： 1） S1hD1h导致S2hD2h 2）房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低导致S2hD2h ： 双向调控： 政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； 适度降低土地开发贷款率，提高够房贷款利率。 第三节 城市土地市场价格管理 一.土地市场价格管理的涵义： 城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的一土地价格为核心的各种控制、引导和管理措施。 二.地价管理的内容： 1.对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平； 2.对土地价格评估工作进行管理； 3.对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。 三.我国城市土地市场价格管理政策和制度 1.土地使用权协议出让实行最低限价制度； 2.土地价格定期公布制度； 3.政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿； 4.政府对土地使用权转移有优先购买权； 5.政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预； 6.征收土地增值税； 7.土地价格评估制度； 8.土地登记和土地价格申报制度； 9.土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。 第四节 城市土地市场微观管理 一.土地市场的微观管理 是指国家通过法律的、行政的等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。 二.城市土地市场微观管理的内容 1）对土地市场客体的管理 2）对土地市场主体的资质审查 3）对土地市场交易程序的规范 4）对土地市场中介管理 * * 三.城市土地市场的结构体系 城市土地市场类型结构 城市土地市场层次结构 城市土地市场组织结构 城市各类用地市场： 住宅、商业用、工业用地市场 城市土地产权市场： 土地市场实质是土地产权市场 城市土地市场层次结构 城市土地一级市场：（垄断性市场） 是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间