柏年美食街可行性研究报告文章.doc

第一章 项目概况 项目开发单位 项目开发公司为中国柏年集团， 项目建设背景 柏年美食街处于北二路以南，淄博路以北，东、西临大型居民区，毗邻石油大学，区域环境良好，交通便捷。 一直以来，交通对于一个地区的经济发展有着至关的作用，因此得天独厚的地理优势以及四通八达的交通网络，使得此位置经济大增。东营市整体经济迅速发展，这使得本项目的建立顺应了东营大开发、大发展的趋势。 公司定位本项目就是个MALL（英文全称‘shoppingmall’），把本项目打造成东营最大的，集餐饮、商业、娱乐、文化的时尚休闲美食一条街，中西融合、新旧结合，将体现东营淳朴面风又充满现代感的建筑荣为一体，成为代表东营文化风貌的都市旅游景点。让游客充分领略东营文化的新生代，更能感受东营经济的腾飞。 项目名称及建设内容 1.2.1 项目名称 项目名称： 柏年美食街 项目地址：处于北二路以南，淄博路以北，东、西临大型居民区，毗邻石油大学 1.3.2 建设内容 本项目总建筑面积 平方米，总投资 万元，全部是商业建筑面积。 本项目第一期已完工，并投入使用，第二期筹备建设中，详细如列表 表1-1 柏年美食街第一期建设内容表 序号 项目名称 面积（平方米） 1 标准超市 700 2 零售百货 300 3 娱乐天地（好乐星） 4 大型餐饮酒楼 5 特色风味餐饮 6 休闲餐饮 表1-2 柏年美食街第二期建设内容表 序号 项目名称 面积（平方米） 1 办公 2 酒店式公寓 3 宾馆 4 浴场 5 夜总会 6 大卖场 第二章 项目宏观环境分析 2.1 经济发展状况 2.1.1 基本概况 改革开放以来，东营的经济取得了很大发展，经济实力不断增强。特别是 国务院已正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》。以此为起点，黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲高效生态经济区的发展和建设，给黄河三角洲和山东省带来前所未有的机遇，东营市作为黄河三角洲的中心城市和主战场，第三章 项目市场预测与分析 商业环境分析 3.1.2 业态特点 在大的发展环境下，东营商业的发展也呈现出蓬勃向上的态势，通过上面的分析可以看出，东营的商业业态主要具有以下几个特点： (1)目前中心格局明朗，副商圈初露端倪 中心商业圈内商业发展比较成熟，全市商业基本上主要集中在济南路为中心的中心商圈内，除此之外，商业分布受城市规划影响比较大，由于城市规划发展方向的不确定性，商业发展比较分散，基本上是为了解决居民的住房需求而自发形成的临街店面。 (2)业态发展进入品牌时期 近几年，零售连锁市场有了一个大的跳跃，基本上形成了一个多业态、多形式、跨行业、跨区域发展的新格局。 5.2 项目经营管理 “柏年美食街”项目属于投资额较大、建设期较长、工程内容较复杂的项目，在项目管理方面，将采用总经理负责制，各副总经理在总经理的领导下，带领各专业部门自始至终做好项目的实施工作。 本项目在实施过程中，将建立和实施比较完善的招投标制度、监理制度、质量控制、投资控制、进度控制、合同管理、综合协调、竣工验收等方面的制度和规范。 1、施工招招投标制度：将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据《招投标法的》规定，编制招标书，委托有资格的单位编制标底。以选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位。并及时与中标单位，签定施工合同。 2、工程建设监理制度：根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有资质的监理单位进行全过程的监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作业务文件。 3、质量控制：首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工艺质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。 4、投资控制：首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉工程项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。 5、进度控制：首先编制或审核项目实施总进度，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进