日北京零售物业市场深度调查.docxVIP

自2004年以来，中国已经连续八年实现了社会消费品零售总额的两位数增长，使其成为全球范围内发展最快的零售市场。零售物业市场在此过程中也得到了迅猛地发展，在过去的五年中，中国零售物业总存量的增长超过一倍。来自于世邦魏理仕的一份名为“Shopping Centre Development – the Most Active CitiesGlobally”的报告中显示，全球范围内正在以极快的速度兴建购物中心，而全世界20个最大的购物中心开发市场中中国的城市占据了14席。作为中国的商业中心，北京零售物业市场截止至2013年第二季度总存量超过700万平方米，是中国最成熟的零售物业市场之一，零售物业类型丰富，商业设施品质较高。来自于世邦魏理仕的一份名为“HowGlobal is the Business of Retail (2013 Edition)”的报告中显示，北京是全球范围内开设国际零售品牌专卖店最多的城市，越来越受国际品牌零售商的青睐。在过去的七年间，北京零售物业市场经历了三次供应高峰。然而，供应模式却在发生着转变，供应的分布更趋于平均化，伴随着未来的年均供应量将有所下降，可以预计，整体市场将在短期内保持稳定。相对于核心商圈仅占现有市场总存量32.5%的市场份额，未来有50%以上的新增供应来自于核心商圈。各商圈的未来供应趋势正在发生改变。优质商圈着重于物业的升级并在逐渐加大市场份额；而主要受益于其周边住宅开发的次级商圈则发展水平各异，较不均衡。零售物业市场发展的不均衡现象也反映在不同物业类型之间。传统百货在所有零售物业类型中所占市场份额最大，城市购物中心次之。社区购物中心则供应不足，仅占11%的市场份额。北京零售物业首层租金过去的十年中增长了68.2%，实现了5.4%的稳定年增长率。由于处于各自不同的发展阶段，不同商圈的租金涨幅差异较大。北京日益增长的富裕且受到过良好教育的年轻消费者正在推动着购物中心营业额的增长。作为决定购物中心租金涨幅大小的一个决定性因素，购物中心业主的运营经验也在逐渐地提升。拥有合适体量（8万至12万平方米）和良好位置（如连接地铁）的项目最有可能获得较高的租金增长。重量级的主力店和恰当的租户组合也有利于吸引客流，提高营业收入。供应格局正在转变截止到2013年二季度末，北京市零售物业总存量约为760万平方米，主要分布在七个商圈，其中的71.5%是在2005年后落成的。2008年、2010年和2012年都出现了供应高峰。2010年是有史以来供应量最大的年份，新增总量近130万平方米，接近其后的2011年供应量的四倍。随着北京购物中心开发商不断积累经验，未来将很难看到在单一年份里出现较大的供应。业主在招商阶段变得更加谨慎，且战略性地调整开业时间，以避免集中入市所带来的激烈市场竞争。自2013年第三季度至2016年第四季度，约230万平方米的新增供应，即现有存量的30.3%，将陆续落成并投入市场。未来年均653,040平方米的供应量相比于2006年以来的历年平均供应量下降了12%。商圈的供应变化核心商圈，即王府井、西单和大中央商务区1，占现有市场总存量32.5%的市场份额。然而，其优越的地理位置以及良好的声誉为其未来的发展和旧楼的升级带来了契机，在2013年第三季度至2016年底的新增供应中，超过50%来自于核心商圈。作为北京最老牌的商圈，王府井到2016年底将有427,178平方米的新增供应，占未来总供应量的最大份额。但该区域现有存量仅占总存量的5.7%，这一数字到2016年底将会大幅提升至8.7%。在其他的各商圈中，大中央商务区将继续增加其商业存量，未来供应中的26.7%来自该区域。次级商圈未来也有较大的供应量。位于北三环和北五环之间的亚奥商圈集中了大量的高端住宅，9.4%的未来供应将来自于该区域。目前商业体量最大的中关村商圈到2016年底都无任何新项目落成。尽管如此，中关村所在的西部城区2的人均零售面积远远低于四个主要城区的平均水平（见图3），加之区域内聚集了大量高学历、高收入的年轻群体，即购物中心的主力消费群体，西部城区已显露出未来发展的巨大潜力。供应趋势的变化投射出了各商圈不同的发展阶段，可概括如下：?传统商圈的发展得益于优越的地理位置以及广泛的认知度，尽管目前缺乏现代化的设施和管理，正在经历升级换代的过程。?次级商圈发展较不均衡，并在很大程度上依赖于周边住宅的开发。新兴的次级商圈正在远离城市核心区的人口密集的住宅区迅速地形成。?得益于区域内拥有大量高品质零售物业、便利的交通、完善的服务设施以及高端消费群体，中央商务区仍将是北京最重要的零售物业聚集区。?作为一个重要的商圈，中关村拥有大量的购物中心潜在消费群体，加之目前人均零售面积水平较低，具有很大的发展潜力。不同零售物业类型的供应不均衡在目前的北京零售物