20121016_惠州_海伦堡院子_商铺_商铺招租方案.doc

商铺带租约销售方案 商铺销售现状 总套数25套,已销售11套,剩余14套. 剩余铺位主要位于受营销中心遮挡的且面积较大的2栋及3栋住宅的一层商铺. 1-3栋商铺（共25套） 栋号 铺号 建筑面积 （㎡） 销售状态 1栋 01 162.64 　 02 183.49 03 160.09 　 04 181.79 　 05 119.20 06 155.11 　 07 147.93 08 124.93 09 124.93 10 151.36 11 117.31 12 135.07 13 210.58 14 205.57 15 297.89 16 207.42 2栋 01 217.39 02 242.86 03 216.83 04 289.83 3栋 01 293.31 02 216.86 03 232.28 04 163.93 05 122.75 4456732 二、影响商铺销售的主要问题： 位置：剩余商铺主要位于营销中心后方，受遮挡，不临路。 商铺夹层面积大，且计入总面积，总价高，客户接受度低。 已购买客户多为自用，但目前基本未开业，商业不具备氛围。 三、商铺销售建议： 综上所述：基于销售现状与商铺的实际产品现状，客户抗性主要来自两方面： 出租率：非临路物业，将来的出租率没有保证 租金水平：非主流商圈物业，将来的租金可能上不去 建议：带租约销售 先招租后销售，让客户合约在售，不必担心出租率的问题； 先收租后供楼，一次性返还3年租金，适当降低购买门槛。 二、招租设定 1、商铺租金推导： 项目租金主要参考周边商铺物业的现状来进行设定，从地理位置/人流量、交通状况、面宽进深楼高等因素，与本项目商铺进行综合对比，设定本项目商铺的租金水准； 同时考虑到商铺最终销售溢价以及销售速度的问题，项目将通过设置较高的租金面价、较长的免租期来最终实现较低的实际租金，来实现项目的销售目的。 A、周边商铺租金现状 项目名称 交楼 时间 面积 租金 （元/平米月） 备注 水口 海伦堡院子 2012.10 150-300 社区铺 水口 华昌旁商业街 已交付 54 45 商业街卖场 水口 龙湖大道 已交付 80 35 中心街铺 水口 世纪东方城旁 已交付 142 23 住宅底商（带30平二楼阁楼） 水口 临近南旋毛织厂 已交付 400 24.5 商业街卖场 B、各项目对比打分表: 项目 人流量 交通状况 昭示性 户型 总分 比准系数 40 30 20 10 水口 华昌旁商业街 39 29 16 7 91 1.083333333 水口 龙湖大道 38 29 19 8 94 1.119047619 水口世纪东方城旁 36 25 18 9 88 1.047619048 水口临近南旋毛织厂 35 26 15 7 83 0.988095238 本项目 37 27 15 5 84 1 C、各项目对比权重价格 参考楼盘 均价 比准系数R 比准均价 权重 权重均价 水口 华昌旁商业街 45 1.083333333 41.6666667 30% 12.51 水口 龙湖大道 35 1.119047619 31.25 30% 9.375 水口世纪东方城旁 23 1.047619048 21.9047619 20% 4.38 水口临近南旋毛织厂 24.5 0.988095238 24.7474747 20% 4.94 本项目 31.2 D、项目商铺租金确定 以水口主流商铺租金的推导并打分取整,租金定为30元/平 2、招租主题：白手起家创业基地：0租金入住 商铺先0租金招租，招租时间2个月，12月底带三年租约发售。 3、招租业态： 中小型超市、装修公司、家纺等。 4、租金价格策略： 一年免租，第二年租金减半（15元/平），第三年正常市场租金（30元/平） 以200平方商铺为例，3年租金为10800元 出售时带租约销售，以200平方、11000元/平计算，三年返租，总价减216000元，相当于9折优惠。 三、推售主题：黄金旺铺发售，带三年租约 发售时间：12月底带租约发售。 出售价格策略： 带租约销售，维持现有价格策略 总价优惠政策：带租约，三年返租,总价上减去3年租金，按30元/平计算。 客户实际购买总价=销售面价金额—一次性返还的3年支出租金总额； 一次性返还的3年租金总额=设定的月租金水平*12个月*单位面积；