昆明安宁市昆华苑项目营销推广方案.ppt

开盘前10日“短信覆盖全城”计划 时间：待定 发送方式：制定10天信息发布计划，一天一个信息，全城充斥项目的算价信息和项目卖点，主动让客户知晓项目每日动态 事件营销9：开盘制胜 销售执行工作----第四阶段 * 短信营销，精确制导 时间：11-12月 数据库：跟本地电信购买；短信公司、富通客户资源、智联客户数据库 发送方式：精确筛选目标客户，发6条短信，每天发2条，三天发完（即共发送30万条短信） 短信内容为项目的六个卖点（相当于价值点梳理） 常规手段非常规使用 销售执行工作----第四阶段 * 精细化内容撰写，根据不同时期需求和针对不同客户需求，直击敏感点 营销节点信息释放： 准确无误地表达，避免不必要的麻烦； 明确营销节点缩短决策周期； 及时发出市场声音 项目卖点+营销信息连发组合拳，传达精细化信息： 我们的东西怎么好+我们销售火爆，你要赶快来买 认真盘点项目价值点： 人无我有 人有我强 人强我绝 客户认知分析： 成交客户关注点、排斥点；未成交客户障碍点； 诚意客户未来访原因 调整确定新一轮发送信息点 短信发送流程规范 销售执行工作----第四阶段 * 短信覆盖： ——销售人员以飞信形式，及时将项目动态发给客户 ——营销节点与销售信息：展示开放、加推、开盘等 政策与规划利好：有利房产的新政、政府对太平片区或交通的利好消息等 维系信息：通知成交业主前来签约、交款；通知上门客户/成交业主前来参加活动；告知业主又增加了哪些邻居，巩固客户的归属感；节假日及生日等节日对客户的祝福 来电语音提示 “您好，欢迎致电昆华苑！” 短信覆盖 空中通信系统全面覆盖 销售执行工作----第四阶段 * 附件：理顺销售通道 * 目前房源手续办理情况 房源数量：300套 交款情况：房款已付清计￥156605291.20元 契税：未交 配套费：未交 住宅专项维修基金：未交 交款票据：不动产发票 合同登记备案情况：已完成 云投持有《商品房购销合同》数量：1本/套 《房屋所有权证》办理情况：合同约定4月22日完成，但验收预计需2—3个月 * 办理合同登记备案退件通常程序 退件步骤： 1、持有所有《商品房购销合同》份数； 2、甲乙双方签定《退房申请》，且签字盖章； 3、甲方填写《承诺书》，且签字盖章； 4、办理退件。 备注：房管部门批准退件的主要条件： 1.贷款银行出示无法放贷的证明； 2.法院仲裁、法院判决书等法律文件； 3.买方死亡证明、离异判决等。 一般情况，无以上理由，不予办理退件。 第一步：协商办理退件 目前初步与开发商商议： 逐一退件，即销售一套过户一套，销售款全部进入**账户，**只承当价差部分的营业税，与客户的交易税费按国家相关规定各自承当（实际上云南云投交易产生的税费摊入房价，由客户承当） * 1.收款：云投向客户收款，开发商出具票据； 2.差额税：约定结算时间，分阶段或一次性； 3.合同签订：与客户签订《购房协议》，开发商负责办理过户，我方配合； 4.车位/车库：预留位置便捷、足够数量，且在图纸上划定预留位置； 5.银行按揭：云南云投指定的银行办理，按揭款入云投账户； 6.登记备案 ：由开发商工作人员负责办理，具体议定对接流程； 7.交房手续：由开发商与物管公司协调，可委托我方人员办理，并提供我方加盖公章的《交房 通知书》； 8.看房：由开发商需与物管公司协调，可由物管处提供1套钥匙给云投； 9.售楼部：取得开发商对售楼部选址、名称包装的认可，与开发商接洽现场铺面空置情况，可 否租赁； 10.推广：与开发商协商可以使用项目的信息、数据和相关资料制作宣传物料，可以在项目外围 树立展板，可以在外场设立宣传点。 第二步：销售条件协商事宜 * 主要与云南云投财务对接，核算云投共计应缴纳的税费，以便摊入房价，做价格表；并明确告诉客户应承当的具体税费，在具体制定价格表时，作为定价因素，对比客户直接向开发商购买的应缴税费，考虑客户最终可承受的范围： 销售卖方应交纳费用： 1.取得《房屋所有权证》前，需交纳总房款×3%的契税，计： 156605291.20 ×3%=4698158.7元；（肆佰陆拾玖万捌仟壹佰伍拾捌元柒角） 2.营业税：销售总价与团购总价的差额部分营业税给开发商； 按销售总额1.8亿，团购总价1.56亿计算，则销售差额为：1.8亿－ 1.56亿=0.24亿（贰仟肆佰万元）,云投需向开发商交纳营业税为： 0.24亿×5.55%=1332000元（壹佰叁拾叁万贰仟元） 3.个人所得税： （附：法规：卖方交纳个人所得税：成交金额×1