昆明弥勒寺片区项目市场分析报告.pptVIP

房地产宏观层面——土地市场分析 土地成交价格状况 区域 成交最高价 （万元/亩） 成交最低价 （万元/亩） 均价 （万元/亩） 市中心区域 2800 550 760 东市区 450 180 305 南市区 669 119 302 西市区 1183 220 552 北市区 683 122 270 呈贡新城 745 30 370 区域 最高楼面地价 （元/㎡） 最低楼面地价 （元/㎡） 均价 （元/㎡） 市中心区域 7000 975 2692 东市区 3750 2250 3328 南市区 3845 681 2109 西市区 9987 975 2952 北市区 5402 915 1762 呈贡新城 3749 206 1683 市中心区域无论是在土地价格还是在楼面地价方面均处于较高的位置； 南市区土地价格处于较低的位置，土地价格方面仅高于北市区，楼面地价方面仅高于北市区以及呈贡新城。 数据来源：田野咨询机构 房地产宏观层面——土地市场分析 住宅、商业用地成交价格 住宅地价以及楼面价在2006-2009四年间基本保持平稳的态势，2010年迅速上涨，楼面价上涨幅度达到了100%。 商业地价以及楼面价在2008年达到一个低谷，之后随着城中 村改造的开始，商业地 价迅速上涨，2010年 相对于2008年涨幅达 到5.6倍。 数据来源：田野咨询机构 昆明主城区2006-2010年住宅、商业用地成交价格分析图 房地产宏观层面——土地市场分析 城中村改造土地所占比例 数据来源：田野咨询机构 昆明主城区近三年城中村改造土地所占比例 单位（亩） 2008年，城中村土地开始推进，年底只有凤凰新村的一块用地成交，仅占房地产土地成交量0.67%； 2009年之后城中村改造土地所占比例明显放大，2010年所占比例达到44%，未来一段时间城中村改造土地将成为昆明是供应土地的主要来源之一。 房地产宏观层面——商品房市场分析 商品房供求状况 昆明2004-2010年商品房供求量分析图 单位（万平米） 数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统) 昆明商品房市场整体保持供需平衡的状态，2007年达到一个供不应求的峰值，之后随着城中村改造的推进，供求比不断上涨。 未来由于城中村改造进入高速发展期以及国家宏观调控政策的影响，供求比具有进一步上涨的趋势。 房地产宏观层面——商品房市场分析 商品房成交价格状况 昆明2004-2010年商品房成交价格分析图 单位（元/平米） 数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统) 2010年昆明商品房成交价格继续大幅上涨，成交价格超过6000元/平方米，相比去年有较大幅度上涨。近7年年均增长率在21%左右。 房地产宏观层面——商品房市场分析 2010年商品房成交面积及价格 昆明2010年商品房成交价格分析图 单位（元/平米） 昆明主城区2010年商品房成交状况受新政影响呈现中间短、两头高的状态，5月份调控后达到一个谷底，之后不断回暖，12月份产生一个峰值。 价格方面整体稳中有升，全年均价6537元/平米，年尾比年初增长了38%。 数据来源：田野咨询机构 房地产宏观层面——商品房市场分析（住宅） 住宅销售情况 昆明主城区2006-2010年住宅销售情况分析图 单位（套） 从昆明主城区住宅供求状况来看，2009年之前年均销售率在55%左右，整体供求比约为2。 昆明2010年销售率接近80%的原因是由于市场的供给量的下降，导致销售率上升，而实际销售量变化不大。 数据来源：田野咨询机构 房地产宏观层面——商品房市场分析（住宅） 住宅价格情况 昆明2004-2010年商品房成交价格分析图 单位（元/平米） 数据来源：田野咨询机构 本项目三个地块所在的市中心以及南市区是昆明主城区住宅价格最高的两个区域，分别在2010年达到了9661元/平米以及7606元/平米，涨幅达到了13%以及22%。 南市区价格较高的原因是由于滇池别墅区的价格较高，从而导致了整个区域的价格偏高。 房地产宏观层面——商品房市场分析（住宅） 2010年住宅供求状况 昆明2010住宅供给情况分析图 昆明2010住宅成交情况分析图 数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统) 昆明2010年住宅供应总计631.3万平方米，环比上涨8.7%，占到商品房供应的79.2%。从月度来看，以2010年11月供应最高，达到158.2万平方米，占到全年度的25.1%。 住宅市场受调控影响，成交呈现两头大、中间小的状态，5月继调控后达到一个低谷，之后不断回暖，12月份达到全年成交的一个峰值。全年总体来说供略大于求。 房地产宏观层面——商品房市场分析（商业） 商业销售情况 昆明主城区2010年商业销售情况分析图 单位（万平米） 数据来源：田野咨询机构 2008年城中村改造以来昆明商业