地域特征与商业地产的关系.ppt

实景 光谷商圈发展感悟 肯创观点： 区域特征与商业产生“共振’是需要时间的研磨，什么样的区域条件决定共振点； “先有鸡后有蛋”的市场，有利于商业地产的存活； 细分市场，找准客群是项目成功的关键； 商业地产是经营出来的，不是卖出来的； 消费力结构、水平决定项目经营状态。 知名品牌对市场的考量什么时候都是最理性的。 光谷国际广场 光谷国际广场 定位准确 细分市场 争取份额 经营调整 例举万达选址 江汉路 积玉桥 开发区 菱角湖 东湖区 肯创创新定位观点 建筑规划案例 商业建筑设计上的感悟——案例：东京六本木 商业建筑设计上的感悟——案例：东京表参道 澳门威尼斯人购物中心 实战全案分析 产品定位 产品定位：就是决定到底做什么类型的商业地产。 便利型 近邻型 社区型 区域型 超区域型 直销折扣型 特色型 地块性质 目标消费者需求 直接客户需求 发展商要求 商圈商业设施分布 政府需求 产品定位 影响产品定位因素 规模定位 规模定位：商业经营面积有多少，是否要带公寓或者写字楼，是否要在周边建设住宅，是否要搞公共景观设施。 规模只是企业获利的一种手段，一味贪大求全，结果是企业重复建设加剧，产品供过于求，同质竞争严重。为了生存，企业不得不采用惨烈的价格战等手段想方设法淘汰对手； 规模定位一定要经过缜密和专业的市场调研，经过科学冷静的科学评估，不能单凭开发商热情或者政府意愿； 目前还没有科学的确定购物中心规模的公式，但我们研究认为，决定购物中心规模必须仔细研究以下几个方面内容，经过论证来确定： 发达地区案例分析 所有的“mall”都是购物中心，但不是所有的购物中心都可称为“mall”。在美国，购物中心有多种形态，如邻里购物中心、工厂直销中心、生活方式购物中心等，这些购物中心面积在1.5万平方米至5万平方米之间，里面有餐饮、娱乐、电影院、健身中心等。 对英国、日本、香港和台湾4个国家或地区的统计表明，经济越发达的国家或地区，平均每家购物中心面积越小。 业态组合定位 业态组合：就是确定购物中心需要引入哪些业态，这些业态经营面积该多大，主要业态的平面或者垂直布局方案，主力业态、次主力业态的商户定位； 业态组合是后期商场经营成功与否的关键。因为一旦确定了业态组合并通过招商进行固化，动态调整将非常困难，因此，要经过大量调研和充分论证，确定购物中心的功能、业态和业态组合、品类和品类组合、商户组合。 业态组合定位表 功能定位 业态组合 品类组合 商户组合 需要什么样的服务 满足消费者什么样的需求 如何才能超越竞争者 业态组合定位 目的 建筑规划定位 建筑规划定位的意义； 明确主力商家的需求，减少建设之后的摩擦； 从硬件上完成商业服务的需要，确保日后商业需求； 建筑规划定位后需要依靠专业技术人员来实现项目特色风格的需要。 建筑规划的功能 确定商业主题概念的表达方式 ； 满足主力店、次主力店的选址要求； 满足商铺经营的功能需要； 满足政府对商业设施管理的规范要求； 满足开发商的项目要求和想法； 满足商业地产经营管理的需要。 谢谢！ 预祝中部商业地产项目开发成功！  结合本机构多年服务于二、三线城市商业地产项目的实战经验，借助案例解析区域特征下的商业地产项目选址定位感受 案例解析 武汉- 铜锣湾广场（汉阳新世界） 定位客观 抓住重点 争取份额 经营运作 南昌-北京金融街项目 定位精准 做足商圈 租售结合 控制节拍 青岛-海尔地产项目 定位创新 借势发挥 创意领衔 扩大商圈 提升价值 问题案例解析 问题症结： 项目的开发时机； 区域特征； 项目的城市发展水平； 市场细分程度； 消费水平； 项目建设过程中的技术水平； 发展商的自我意识； 发展商如何正确看待商业地产的价值； 发展商如何看待政府给予的土地政策和其他置换条件。 T The Position and Adressing of Commercial Property 三、商业地产的选址与调研定位 选址意义与内涵 内涵 意义 确定商业项目放在哪个城市的哪个商圈的哪个位置； 确定选址的占地面积、成本； 论证这种决策的收益、可行性； 与主力店、与政府沟通； 与相关部门谈判； 依据商业运作要求向决策阶段提出重要建议； 选址是商业项目运作的第一个环节； 选址是整个商业项目中灵活性最差的因素，需要慎之又慎； 选址是决定商业项目能否成功的首要条件； 选址成功不代表商业项目就一定能成功,但选址失败则意味着商业项目一定失败。 选址流程 商业地产选址的基本流程：