论房地产开发成本控制.doc

论房地产开发成本控制在成本控制方面，房地产商通常只重视“成本”的控制，而忽略对“成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。把压缩必要开支当作成本控制的主要手段，反而使得重要的成本控制方法和措施流于形式，进而导致实际成本大大增加。?盲目压缩决策阶段成本? 由于近十年房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策成本的控制，只重视修房子、卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为了满足筹集资金的需要，只想通过策划包装达成筹资的目的，导致策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。策划报告在收集材料的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面都有待提高。事实上，因忽视房地产的策划而造成巨大成本损失的案例不胜枚举，策划的失败往往会使得房地产商不得不改变决策，如更改户型、变换功能、调整结构、改造环境，进而造成上千万元的资金白白浪费，对决策阶段策划成本的盲目节省实际上增加了大量的项目成本。忽视设计阶段的成本控制? 在设计阶段，房地产开发企业通常的做法是将项目委托给一家“信得过”的设计单位。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。加之当前设计单位普遍“经济观念淡薄”，往往使得此阶段成本控制失效。这是因为对于项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题，设计单位只考虑“技术上可行，质量上可靠”，而很少考虑建造成本而造价的多少则与设计单位的收入无关。另外，目前设计人员普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。在设计单位内部技术与经济分离。工程设计（建筑、结构、水电）是设计人员的事，而造价则是预算人员的事情，两者难以结合起来。这样往往使施工图设计过于保守，“肥梁胖柱，深基础”的现象极为普遍，从而造成建筑材料的浪费 轻视计划作用导致成本失控，长期以来，房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。? 首先，企业生产经营没有长远规划，走一步算一步，企业生产经营没有连续性，甚至出现“断层”现象，同时企业的资源没有得到合理利用，如资金闲滞、周转闲置、土地储备太多造成浪费等等。其次，企业制定的年度计划实用性差。由于年度计划的制定依据不充分，又缺乏事后评估，当前很多开发企业的年度计划的指导性并不理想。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。? 例如，银行贷款与开发项目不协调（提前或落后），拆迁与开工建设存在空档，主体建设与水电、配套设施不同步等等。? 由于普遍缺乏一个统一的协调和监控机构，各部门往往互相配合不力，企业内部“公文旅行”等不正常现象长期存在。具体到拆迁、工程施工、设计、销售部门之间，容易产生互相扯皮的现象。招投标没有起到成本控制的作用建设工程实行招投标，建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价、缩短工期、提高工程质量。然而，目前房地产项目真正实施招投标的不足60％。很多房地产公司，特别是一些国有房地产公司，不愿意搞公开的工程招投标。为了不与政府政策相抵触，不少公司采取了各种“变通”方法，工程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上，本可以通过竞争有效控制成本的工程招投标，无法发挥应有的作用。