楚雄佳通世纪广场融资报告.doc

一、项目的基本情况 1、项目背景 楚雄市地处滇中，是楚雄彝族自治州政治、经济、文化中心和改革开放的窗口，是省会昆明通往滇西各地州及南亚和西亚各国的交通要塞，具有得天独厚的区位优势和重要的地理位置，素有“省垣门户、迤西咽喉”之称，又因雄城郊万家坝出土了世界迄今为止发现最早的铜鼓、编钟，而被誉为“铜鼓之乡”。1983年撤县建市，1986年国务院批准为国家乙类开放城市，1992年被列为滇中优先发展的重点城市，并于同年经省政府批准成立楚雄经济技术开发区。全市辖国土面积4433平方公里，耕地面积34.74万亩。 2006-2010 年，远期 2011-2020 年。并对2010年以后的城市远景规划提出规划构想。将楚雄市主城规划区面积由原规划的49.8平方公里拓展为120平方公里。滇中特色大城市滇中城市群的内核圈层彝族自治州 2010 年，全州总人口达到 265 万人左右，城镇化水平达到 32% 以上；楚雄市市区人口规模发展到22万。 远期 2020 年，全州总人口达到 280 万人左右，全州城镇化平均水平达到 50 % 以上，州域城镇人口规模达到 149 万人。楚雄市向大城市迈进 , 市域城市人口规模发展到85 万人左右。 城市总体布局 楚雄市总体的城市空间拓展原则是“东进、西联、南优、北控、中聚”，即空间东进，产业西联，农业南优，生态北控，功能中聚，城市空间发展重点方向是东进，城市产业与南华联合互动。 建立中心城市经济区。对具备较好的优先开发条件，具有较强的经济、人口集聚能力的区域，以鹿城、东瓜两镇为中心的50平方公里区域，确定为优化开发区。它是楚雄市乃至全州政治、经济、文化中心于一体，具有较好的区位环境优势的区域。 4、主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 技术经济指标 备注 一 建筑设计方案指标 1 项目总用地 ㎡ 49646.91 (约74.47亩) 2 建筑用地 ㎡ 19362.3 3 总建筑面积 ㎡ 259970 3.1 地下建筑面积 23186 3.2 地上建筑面积 ㎡ 236784 4 容积率 4.9 5 建筑密度 % 39 6 车位数 个 584 (23186㎡) 二 建设投资 1 项目总投资 万元 74233.32 2 土地投资 万元 11511.20 3 可研、设计费投资 万元 1255.76 4 基础设施投资 万元 946.07 5 建安工程投资 万元 41137.34 6 管理、财务、税费、营销费 万元 11292.59 7 其他间接费用 万元 8090.36 项目定位 项目SWOT分析 优势（S） 劣势(W) 地理优势 高知名度 优质景观 商业氛围弱 噪声影响 机会（O） 威胁（T） 超大规模 辉煌前景 市场需求 底密度、大景观 地标建筑 不动产投资价值洼地 在售项目分流客户 高层接受度风险 优势（S） —— 地理优势。地处老城片区和东南新城交汇的重要节点，区位优势辐射整个东南片区，位于连接东南片区与老城区的枢纽地段，人气旺，无论生活还是消费购物都十分便利，未来东南新城区城市发展和商业消费的核心区域。 —— 高知名度。绝对的地理优势在本地市民心目中拥有相当高的认知程度，为后续商业经营提供最坚实的基础。 —— 优质景观。临青龙河具备天然的水资源及沿河自然景观绿化带资源。 劣势(W) ——商业冷清。目前片区形象相对差，商业氛围相对薄弱。 ——噪声影响。地处楚雄东客运站旁，有一定的噪声。 机会（O） —— 超大规模。中央商务区（CBD）,全业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮规划建筑面积约平方米T） ——目前城西的商业综合体项目会分流部分商业客户，东南片区的大力建设会分流部分住宅客户。 —— 高层接受度风险。受居住习惯、居住观念等因素影响，人们对高层住宅的心理接受度低，可能会影响高层住宅的销售，需要策划周密的营销手段和推广方案。 3.4.2.1产品定位 物业形态 住宅:低密度高层建筑为主，小高层为辅。 商业：高档住宅区周边以小面积底商为主，1带3商业为辅；商业区为集中商场式商业。 办公楼：地标性的高层5A智能建筑。 酒店式公寓：地标性的5星级商务酒店。 社区环境 住宅:低密度建筑，高绿化率，大社区，大景观，一流物业管理服务，智能化系统。 商业：高档、舒适、特色的购物环境。 办公楼：现代化的智能写字楼，优质物业管理服务。 酒店式公寓：温馨、舒适、特色的酒店。 户型、面积 住宅: 三室二厅和四室二厅的为主，二室为辅，面积以80-140平方米为主，60-80平方米及150平方米以上为辅。 商业：高档住宅区周边以小面积底商为主，面积在30-60平方米，1带3商业为辅，面积在150-250平方米；商业区为集中商场式商业