四方湖岛审核报告.doc

内 容 提 要 本文通过对青岛市四方区湖岛村水淹片拆迁改造的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据青岛市目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析和风险分析，以期客观核算测算结果。依据原始数据，安置房屋占地面积 76600平方米，总建筑面积 95386.44平方米；商品房屋总占地面积 82504.83平方米，原批准总建筑面积144120平方米，现拟规划容积率2.43，总建筑面积200315平方米，本文对项目在城市运营及经济测算上做出了相关的审核估算。 [关键字] 湖岛村水淹片拆迁改造 项目投资 开发经营 CONTENTS 第一章 前言 一、报告核算目的 二、报告核算数据及依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2006年国内经济及房地产市场回眸 二、青岛市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、所在区域分析 三、消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及估算 一、项目开发经营策略 二、项目估算 第八章 项目开发经营风险分析 一、项目开发经营主要风险及对策分析 第九章 结论与建议 第一章 前 言 一、报告核算目的 1、在对项目拆迁改造及开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项目进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合项目的特点，客观审核测算数据及结果。 4、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告核算数据及依据 1、四方区湖岛测算数据； 2、青岛市2007年房地产市场行情； 3、现场勘察和实地调研所得资料； 4、国家建设部及青岛市颁布的与房地产相关法律与政策； 5、关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知； （鲁价费发[2001]301号） 6、关于调整人防建设收费的通知（计价格[2000]474号）； 7、青岛市工程结算资料汇编（2006年）； 8、关于城市基础设施配套费有关问题的通知（青政办发〔2002〕88号）； 9、《关于新建居民住宅供电配套工程费标准》； 10、《青岛市人民政府办公厅关于转发鲁政办发[1995]77号文的通知》青政办发[1995]70号 11、《山东省墙体建筑材料节能费管理办法》青财综字[1998]48号 12、《山东省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》鲁财综[2003]24号 13、《关于收取白蚁预防工程费标准的批复》青价费字[1995]105号 14、《山东省建设工程造价咨询服务收费管理办法》 15、《关于开征水土保持设施补偿费的通知》（青建外字[96]2号） 三、项目概况 该项目位于青岛市四方区，安置房屋建设在北片，分为A、B、D三个区域，占地面积 76600平方米，总建筑面积 95386.44平方米，容积率1.22，建筑密度22%，绿地率32.5%。已经建成20个楼座，剩余5个楼座尚未建设； 商品房屋部分将建于南片，位于瑞昌路南、湖清路西，占地82504.83平方米，原批准总建筑面积144120平方米，现拟规划容积率2.43，总建筑面积200315平方米，目前商品房建设尚未启动。 该项目按照四方区政府的策划，计划在二年内全部完成拆迁改造，因拆迁问题，现处于半停顿状态。 项目开发经营环境分析 一、2006国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2006年，全国认真贯彻落实宏观调控的各项政策措施，国民经济和社会发展取得重大成就。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7％。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0％；第二产业增加值102004亿元，增长12.5％；第三产业增加值82703亿元，增长10.3％。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8％、48.7％和39.5％。 　　居民消费价格比上年上涨1.5％，其中服务价格上涨1.8％。商品零售价格上涨1.0％。工业品出厂价格上涨3.0％。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.0％。固定资产投资价格上涨1.5％。农