河南省舞钢项目市场调研及项目开发建议报告终稿.doc

前 言 决断于谋划，善行于智慧。我们很荣幸能够参与到本次舞钢项目的前期工作当中。我司通过对舞钢市的实地考察，对当地的房地产市场得以初步了解，再结合项目地块及周边环境的实际情况，通过业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。现将我司对本案前期策划工作的初步思路形成文本，仅供开发商研究参考。 本方案的主要内容分为六个篇章：区域篇、市场篇、项目篇、定位篇、产品篇、营销篇。由于时间上的关系，本文的撰写较为仓促，同时对舞钢的市场信息还需更进一步的深入了解，因此在后期的运作过程中，我们将会投入更多的时间对本案进行分析探究，从而对项目的定位及营销推广提出更位细腻和具体的策略。本报告也对项目的开发定位、总平规划、产品细节等规划方面做了相关的建议，以供参考。 目 录 第一部分 区域篇…………………………4 一、区域地理概况…………………………5 二、区域经济概况…………………………10 三、城市发展规划…………………………13 第二部分 市场篇…………………………18 一、区域房地产市场板块划分……………19 二、区域房地产个案分析…………………20 三、区域市场问卷调查分析………………27 第三部分 项目篇…………………………34 一、项目所在片区——垭口………………35 二、项目基本概况…………………………40 三、项目SWOT分析………………………43 四、项目对策分析…………………………46 五、项目核心竞争力分析…………………49 第四部分 定位篇…………………………54 一、项目目标客户群定位…………………55 二、项目形象定位…………………………64 三、项目案名拟定…………………………72 四、项目产品定位…………………………75 第五部分 产品篇…………………………79 一、建筑策划原则及其说明………………80 二、项目整体规划布局建议………………82 三、项目建筑风格建议……………………90 四、园林景观设计建议……………………95 五、社区配套设施建议…………………101 六、项目户型设计建议…………………104 七、项目产品创新综述…………………109 第六部分 营销篇………………………111 一、项目开发序列建议…………………112 二、项目品牌推广初步思路……………114 三、项目营销推广初步思路……………117  一、区域地理概况 （一）舞钢概况 河南省舞钢市，是一座年轻的现代化工业生态旅游城市。位于河南中部，地处伏牛山东部余脉与黄淮平原交接地带，北距省会郑州165公里。城区有寺坡、院岭、朱兰、垭口、矿建5个街道办事处组成，另包含武功乡、铁山乡部分，总人口32万。市区现状城市建设用地面积约为14.39 km2，人口7.6万人。垭口与寺坡依山建设，地形坡度相对较大；朱兰、矿建地势较为平坦。特殊的地理环境以及城市形态演变，使舞钢市城区呈“工”字形布局，路网主框架由钢城路、东环路、建设路、湖滨大道四条主干道构成。市人民政府驻地垭口。 （二）道路系统 舞钢规划确定市区路网结构为“三横三纵”：“三横”即建设路、滨湖大道、通平路；“三纵”即钢城路、东环路、西环路（规划路）。 主干道环路由建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路、西环路（规划路）组成，是直接串联各组团的交通干道。 规划将建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路五条城市主要干道改造成景观路，形成“三横两纵”的景观系统。 过境交通线的建设不仅起到串联舞钢城区五个主要对外出入口的作用，更为重要的是，在城区外围形成过境交通，避免过境交通穿越城区。 （三）资源条件 舞钢市矿产资源丰富多样，有50种之多，其中多金属矿产20多种，非多金属矿产30多种。舞钢市是一座融山、水、林、城为一体的新兴工业旅游城市。市区内有著名的石漫滩国家森林公园、石漫滩国家水利风景区和国际龙船竞赛基地，有国家现代化大型特钢联合企业（舞钢公司）和建国后治淮第一坝（石漫滩水库大坝）。市域内有九头崖、天池山、五峰山、九龙山、官平院、二郎山等近十个景区，风光秀丽、景色怡人。 舞钢市域自然条件良好，植物生长期长，适生树种多。现有林业用地33.8万亩，活力木蓄积48.2万立方米，森林覆盖率32%。 【分析】 舞钢市位于河南中部，其历史悠久，景色秀丽，资源丰富，堪称山水之城。这些区域资源环境都极大地促进了舞钢房地产市场的发展；舞钢市目前在钢铁支柱产业及旅游复兴产业的带动下，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强，在周边县级市中有着凸显的实力，具备不可低估的发展潜力，房地产市场前景良好。 二、区域经济概况 （一）区域总体经济 2009年，舞钢市经济持续稳定健康发展。主要经济指标完成情况。预计全市生产总值完成100亿元，按可比口径计算，同比增长1.6%。其中，第一产业增加值完