泉州城东区域商业地产市场调查报告.ppt

区域人口及收入情况洛江区户籍人口约18万人，2011年在岗职工平均工资26615元，是泉州区域最低（泉港40923元，丰泽区29623元，鲤城区27076元） 万安街道：常住人口12000，流动人口30000； 浔 美 村：常住人口2000， 流动人口10000； 华大片区：常住人口30000，流动人口11000（华大在校师生人数15000人）； 体育中心片区：常住人口3000，流动人口7000 以上四个区域合计常住人口47000，流动人口58000，共计10.5万人。 人口分析-区域人口及收入情况 * 由区域人口总量分析可知，外来流动人口比常住人口多，人口主要可以分为：外来务工人员、当地居民、学生教师群体、医务人员公务员及企事业单位员工等。目前，当地居民、学生及外来务工人员是该区域的主要消费人群（大学生的年纪在19-25岁；务工人员年纪多在18-40岁之间），但随着各个楼盘的逐渐交房，会带来一大批有经济实力的高端群体。 该区域目前尚属工业区，新兴的房地产业多个住宅及商业综合体项目大多属于在建阶段。已交房入住项目不多，除大面积的家居建材市场外，暂无成型商业娱乐配套，更多的是日常生活消费。目前的主流消费群体不论是已拆迁安置的原住民还是医院、学校职工，经济实力普遍较强，消费能力较大。除日常消费外，购物、休闲等都前往泉州市区进行消费。 据统计，该区域未来2-3年内新交房入住住宅将达20000套，将为区域新增约4万人口，进一步提高该区域消费能力。 区域内人口经济实力相对较强，无论是新晋业主、医生、教师、电力公司职工、福炼职工，还是浔美拆迁户，经济情况均较好。 随着这区域各项配套逐步完善，也将带来大量的就业及商务办公人群，人口的不断增长也促使商业的进一步繁荣。 区域消费特点 * 综合以上分析，区域商业有以下特点： ①商业业态单一，以家居建材为主； ②无大型综合购物广场，餐饮及休闲娱乐配套稀缺，消费需求外流，商业氛围较差； ③区域具备一定消费力，且未来2-3年将呈现较快增长。 但随着华大9500亩城市综合体商圈规划，中骏财富中心、海峡国际广场、润柏大都会等多个大型城市综合体相继入市，将完全改变城东现有的商业形态，使洛江-城东片区商业、娱乐、生活等各方面配套得到完善，由单一的家居建材专业市场向大型综合商业模式转变。 对比区域中正在建设的三个综合体项目，本案从项目档次、开发商品牌及影响力均没有优势，因此如何对本案进行定位显得尤为重要。我们可以结合报告，从以下几个方面进行思考：锁定目标消费群体；进行差异化定位，与周边商业形成互补或做专做大某一种业态；借助周边商业为我们项目带来人气。 分析总结 * * END 厦门佰润达地产 2012年10月 * * * 本报告仅供客户内部使用。在获得佰润达书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 泉州“城东区域”商业地产市场调查报告2012年10月 目录 泉州城东区域规划简析 项目整体概况 城东区域商业调查 主要商业网点调查 项目周边商业情况 城东区域住宅调查 在售项目情况 交房项目情况 主力客群分析 城东区域人口调查 收入情况 消费特点 * * 2008年以前泉州主城区域主要规划有5个组团，其中房地产主要发展方向为“东海组团、城东组团、桥南组团”。 2008年以前泉州城市主要功能区域规划 城东组团 桥南组团 东海组团 东海组团： 城市行政、商务中心、现代化滨海组团。 城东组团： 文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。 桥南组团： 集商业服务、商务办公、文化娱乐为一体新城市次中心。 泉州规划分析 * 2008~2030年泉州城市主要功能区域规划 2008年以后提出“大泉州”概念，打破行政区域界限，集中优势区域资源，进行大泉州多组团发展。 增加“泉州市区”中心概念，利用其行政优势，自然资源优势，沿晋江两侧重点发展商业、商贸、高端住宅。 过去泉州、晋江、石狮等城市结合部位，大力发展，促进大泉州概念形成。 周边城市利用产业资源进行规划，提升经济水平，拉动大泉州整体经济结构发展。 泉州规划分析 城东区域规划 * 城东区域由“丰泽区东北部”及“洛江区西南部”组成。该区域得益于“泉州主城区扩张战略”，主要城市功能被定位为“文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城”。 项目概况 * 辉达商业广场位于通源街与普济街交汇处，项目北向为虎都工业园区、先创电子厂区、冠中物流园区、浔美建材一条街（规划招商中）及喜盈门、百姓家居等，南向与中骏世界城一街之隔；西侧为浔美社区，目前正常拆迁中。 总占地63亩，一期综合卖场4万平，共五层，单层8000平，二期可建酒店、写字楼等商业配套，现一期招商。 招商需求： 百货、餐饮、KTV、影院、珠宝、酒吧、家居建材。 前一楼租给其他企业做库房、及