温州锦玉园阶段策略及工作计划.pptVIP

下阶段营销背景——开发周期 开发周期 4#楼10套陈文栋设计样板集间完工 5#楼9套样板集间和现场售楼处完工 2009.5.26 2009.9 2009.7 4#楼2套邱德光设计样板集间完工 4#楼 3#楼 1#楼 2009.1.1 2009.12.31 5#楼 2#楼 未售产品总供应量 下阶段营销背景——货量检索 未售产品总供应量为213套（其中4#、5#剩余65套，可售金额约为16亿元） 楼座 平层（套） 跃层（套） 定制户型（套） 合计（套） 剩余/供应面积（㎡） 2#楼 65 - - 65 28804.28 3#楼 - 68 - 68 37551.98 4#楼 27 2 - 29 13464.94 5#楼 - 12 2 14 7317.52 合计 92 82 2 176 87138.72 4#楼平层产品剩余货量主要集中在高区； 4#楼除A户型和定制户型外，剩余产品均价45877元/平米，比成交均价39699元/平米高出15.6%； A户型近期成交11套，超大户型的成交，预示3#楼K户型存在市场承受力。 下阶段营销背景——货量检索 楼座 供应套数 剩余套数 剩余套数比例 剩余面积 剩余均价 可售金额 4# 134 29 21.64% 13464.94 45367 610862750 5# 96 14 14.58% 7317.52 60477 442538300 2# 80 65 81.25% 28804.28 60477 1339082683 合计 310 108 23.96% 49586.74 48248 2392483733 5#楼供应量分析 下阶段营销背景——货量检索 5#楼跃层产品剩余货量以低区数量最大，主要是低区房源中包含9套样板间； 5#楼除定制户型外，剩余产品均价52418元/平米，比成交均价41136元/平米高出27.4%。 2#、3#楼产品SWOT分析 下阶段营销背景——货量检索 机会 优势 劣势 风险 2#、3#楼所处园区位置相比4#、5#楼更具优势，其南向无高楼遮挡； 2#、3#楼南侧花园自成园区，相对4#、5#楼干扰少； 2#、3#楼户数较少，且边端优势产品相比4#、5#楼增多。 1#楼售罄，4#、5#楼热销中，令2#、3#楼具有较好的销售机会； 锦玉园样板集群即将推出，可极大提升产品展示力，有利于销售； 温州楼市正处于整体回暖的势头中，市场机会较好。 2#、3#楼户型面积较大，总价势必较高，存在销售风险； 房地产市场在未来一段时间内存在不确定因素。 3#楼西边端单位与临近住宅楼间距较近，形成对视； 2#楼东南侧有一高度为25米左右的雨搭，其边角斜对着2#楼，影响风水； 2#、3#楼相对4#、5#楼工期更长，入住时间晚。 销售 周期 2009.12.31 2009.1.1 下阶段营销背景︱2#、3#楼入市研究 下阶段营销分期︱下阶段营销要点 2009.6.8 2#、3#楼入市研究——入市时机分析 外部环境： 经济环境：温州市2009年1-5月各项经济数据尚未显示出经济开始回暖，但存在上升 预期，民间对未来通胀预期开始显现。 房地产市场：温州市2009年1-5月住宅市场成交量、成交额、成交均价开始回升，各 重要参考项目销售情况良好，市场回暖明显 内部环境： 成交情况： 销售情况超预期，09年1月至今销售额为24.5亿元，提前并超额完成全年22亿元的销售任务 1#楼提前售罄，4#、5#楼销售势头良好，已累计成交165套、销售率71.7% 08年8月开盘当月销售额约14.36亿元、09年4月开盘当月销售额约13.84亿元，通过两次开盘销售情况表明未来2#或3#楼开盘当月销售额突破10亿元是有可能的 剩余货量：4#、5#楼共剩余65套、可售金额约16亿元，相当于前五月销售额的65% 工程进度：6月4#楼平层样板集群将开放，9月5#楼跃层样板集群将开放 外部环境+内部环境 2#、3#楼存在今年入市销售机会 2#、3#楼合计面积为72991.04平米，按照锦玉园全盘成交均价43800元/平米计算，销售金额约为32亿元，2#、3#楼为400-600平米大户型高总价产品，同时推出供应量较大，同期市场难以完全消化。 2#楼户型面积相对3#楼小，总价相对较低，销售难度也相应较小，如果销售成功，对后期的销售推动力更强，因此建议2#楼先于3#楼推出。 3#楼作为跃层产品，供应量较小，在2#楼之后推出，存在获取高利润的预期和快速消化的预期。 2#、3#楼入市研究——推出顺序 2#楼入市时机选取： 入市时机： 温州市高端楼盘在五一前后集中释放了一批房源并被快速消化，经过一段时间的市场积累，7