土地经济学第十七章_土地价格理论及应用教材教学课件.ppt

收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。 式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为: 收益还原法的基本公式 n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格，即有限年期的土地价格： … … 收益还原法的基本公式 当n→∞时， 即无限年期的土地价格。 a 收益还原法的应用程序 （1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。 (三) 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但事实上它难以完全反映土地的真实价值。 成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。 成本逼近法的基本公式 式中：V——土地价格； Ea——土地取得费； Ed——土地开发费；T——税费； R1——利息； R2——利润； R3——土地增值收益； VE——土地成本价格。 成本逼近法的应用程序 （1）判断待估土地是否适用成本逼近法； （2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及 增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取 得费、土地开发费及相关的税费、利息、利 润； （4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格； （6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 成本逼近法的应用程序 需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价值增加额，即土地增值收益，是指确定待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。 成本逼近法的应用程序 运用成本逼近法是否进行年期修正，要具体情况具体分析:(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 (四)剩余法 剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投资者预计获得多少报酬，这个潜在的报酬就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。 (四)剩余法 剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一 般有以下几种类型： (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地 或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房 地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地 价。 剩余法的基本公式 V=A-(B+C ) 式中：V——待估土地的价格； A——总开发价值或开发完成后的不 动产总价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 房地产开发项目的具体公式 式中：V——土地价格； A ——房屋预期总售价； CB——建筑费用；CP ——专业费用； R1——利息； CM ——销售费用； T——税费； R2——开发商利润。 剩余法的应用程序 （1）调查待估宗地的基本情况； （2）确定待估宗地的最有效利用方式； （3）估计开发建设周期和投资进度安排； （4）估算开发完成后的土地总价值或房地产 总价值； （5）确定待估宗地的土地价格。 (五)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地价格的方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。宗地地价的修正因素及系数，均为基准地价的成果之一。对宗地地价进行评