益阳商业市场调研专题报告.doc

? 益阳商业市场调研专题报告 ? 目录 第一部分：益阳城市格局概况 第二部分：益阳商业环境分析 一、城市商业现状 二、城市商业分布情况 三、区域商业项目抽样调查 四、典型个案分析 第三部分：区域消费群体分析 一、区域消费资源 二、区域消费者特征 第四部分：调研小结 第一部分:益阳城市格局概况 近年来，益阳政府整体发展规划基本按“东接、南拓”的发展路线在开展，以东、南方向为主导成片区延展，通过中心城区的辐射能力，促进周边区域的发展。从产业布局来看，全市根据功能分区可划分为八大片区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北部片区、会龙片区、高新区南部片区，龙岭北片区、龙岭南片区与东港片区等八个综合片区。这八大片区以桃花仑路与益阳大道为核心 其中高新区以益阳市政府为中心被规划为益阳行政中心区，以国家级高新开发区为主体成为益阳市的第二产业经济中心，桃花仑片区则以消费者的高认知度与居住的密集度，定位为益阳的中心商业区，成为益阳中心城区娱乐、休闲、居住的主要区域，总体划分即是“以桃花仑路为轴心规划为重点商业中心，以银城市场、赫山商业步行街、步步高、新一佳、沃尔玛、中南针织品市场等为载体规划构筑市民日用、休闲与旅游购物商业区，以益阳市政府为主导中心，以龙岭工业园区为主要载体辐射周边区域，规划建设益阳市的行政、经济中心”。 ★ 实效观点：随着益阳市地区经济的发展，其城市格局日益进步，各片区的功能定位也日渐完善，其承担的片区功能也将愈发的重要与清晰化，相对应的，片区对于其所属功能行业的吸引力与号召力也将逐步增强。 第二部分:益阳商业环境分析 一、城市商业现状 商业发展处于起步阶段，规模档次普遍较低 益阳市场受城市发展格局限制，在前期的城市规划建设当中，城区的商业形态没有得到有序引导，基本以随行就市自发形成的小型商业聚集地为主，没有形成完善且具有号召力的核心商业区域，商业形态则主要是以零散的专卖店/商铺集中的商业街或临街铺面为主。商业面积在2.5万㎡以上的有福中福国际城、嘉信茂商业广场、香港城、五洲城、步步高购物广场等几个项目，上叙几个项目均是在近两年建成或投入使用。 中心城区各区域的商业配套尚不够完善，各类型商业的同质化也使得内耗增加，对于商业本身的良性有序发展有一定的影响，同时现阶段益阳市场内具有品牌号召力与聚客能力的大型商业项目较为稀缺，无法对地区商业的高层次发展形成助力，这也是现阶段益阳中心城区没有形成真正意义上的市级商业中心的重要原因。 城镇居民人均收入及消费支出大幅上升，消费需求增长 近年来，随着地区经济的稳定快速发展，益阳城镇居民的人均收入以及消费能力均有大幅度的提升，据统计，益阳市2010年全市城镇居民人均可支配收入达到15398元，较上年的13802元增加1596元，增长11.6%。在全省排在第七位，处于全省中游水平。 2006——2010年益阳市城镇居民可支配收入情况统计： 随着城镇居民的人均收入的的逐步提升，随之而来的即是居民消费能力的释放，带动消费市场的快速增长。2010年全市社会消费品零售总额达到260.7亿元，相比2009年增长18.6%。 2008—2010年益阳社会消费品零售总额 区域市场品牌高度无法满足消费市场增长速度 益阳地区的购物、百货类商业品牌供给多以中档偏低为主，满足消费市场的基本以国内一、二线商业品牌为主流，国际品牌极为缺乏，国内外顶尖品牌基本没有进入益阳市场。而益阳市的餐饮、休闲娱乐行业也多以个体经营性单店为主，存在少量的湖南省或益阳市的连锁品牌，全国性或外来连锁品牌极为稀缺。现阶段的区域市场的品牌供给已呈现无法完全满足消费市场高端需求的趋势，从而造成了消费力的外流。 ★ 实效观点：作为三、四线城市的益阳，地区商业市场的发展一般相对滞后，这是由于城市规划的完善性以及居民消费能力的增长速度所决定，但随着城市发展的进程加快，与城镇居民的人均消费能力的提高，地区商业市场势必会进入规模化、品牌化的发展阶段，地区消费市场也需要有品牌高度与市场号召力的商业项目的推出。而在市场初期阶段进入，也可以有效的降低商业项目营销运作成本，并为项目品牌快速的建立市场影响力提供良好的助力基础。 二、城市商圈分布情况 根据区域划分以及功能定位，可分为四大商圈，即桥北商圈、桃花仑商圈、益阳大道商圈、朝阳市场商圈。 1、桥北商圈 ? 在20世纪初以水路运输为主的时代，以大码头为核心的桥北商圈由此 开始发展，通过益阳传统产业（如竹产品、茶叶等）的生产和贸易，使 得桥北商圈在二十世纪三十年代得以蓬勃发展。而后来随着公路运输的 发展、赫山区经济的兴起和益阳城市发展的南移，桥北商圈的发展开始 倒退，最后形成现在以竹产品批发+小超市+次主力店+小型商业街等的 商业格局。 现阶段桥北商圈