田野北大资源集团昆山地块定位思路.ppt

2012 01.01〔作者：田野〕 目录 ◆开发背景…………03 ◆市场调查…………07 ◆客户调查…………14 ◆开发策略…………22 ◆产品理念…………34 城市印象 市场背景 岁末年初之际，回顾2011年昆山楼市，从“金九银十”的先后沦陷，再到“金秋十一月”的再度失守，多少坎坷与曲折，在超6万套库存的重压下，昆山房价终于低下了高昂的头颅；展望2012年昆山楼市，房贷利率调整，地方限购政策变动，多少机遇与挑战，上半年是最佳购房时机的声音不绝于耳；而静观当下楼市，优惠让利不断升级，房价在“羞涩”中下行，多少坚持与观望。此时，树欲静而风不止。 两点市场启示： 低价新盘受追捧 观望仍是主流情绪 库存超6万套 有房无市（正常年份两年半的消化量） 地理位置 土地成本与开发模式 序 不深潜市场 ，不知市场深浅 2010年秋季房展热销楼盘给我们的市场启示 市场把脉 不适合本案的客群分析方法 适合本案的客群分析方法 各大网络2010年购房者八点重要调查结论 开始 地块如同切蛋糕一样，我们先切那、切几刀、怎么切？ 房地产市场开发中经常看到分期开发，尤其本案数十万平米以上，就是万科也要分期开发建设。这样可以降低市场风险、资金周转、循序渐进、稳中求胜。首先我们根据地宗整体分析研究，对五幅地块整体评估，有利于后续项目整体定位规划。 N 七一西路 住宅五区 涵盖地块五40%用地面积，拟建物业形态为高层 容积率1.7（暂时没有规划要求，预估1.3-1.5） 住宅五区为独立地块，整体设计理念和风格上和西岸住宅相对独立。建议为高层住宅区，和商业、商住区整体氛围匹配，住宅兼顾商住办公功能。 产品售价：总价70-170万，单价12000元/平 户型面积： 60-80平占5% 80-100平占60% 100-120平占15% 120-140平占15% 产品描述： 高层商住公寓 N 七一西路 教育配套区 涵盖地块五30%左右的用地面积 北大附属小学、北大附属中心用地 北大教育资源引入，使整个地块功能完美收官，有自然风光、生态环境，有北大医疗保障、有大型综合配套功能、有强大教育资源。 完善区域配套，带动整体物业升值，实现良好口碑 仁者不忧 讲产品 北大资源.学府 学院风貌 民族精神 案名 多年前曾到北大校园一游，古色古香的建筑，开阔疏朗的环境，浓厚的学院氛围，无不留下深刻的印象。当我看到昆山项目的资料和北大资源集团的背景时，一个想法油然而生： “能否在昆山项目地块上开发一个社区，完全模仿北大的规划布局、建筑外观、环境绿化，并在这些表象之后，向精神层面更深层次的靠拢” 而后，我意识到：如果这些在技术层面予以解决，那么这样一个项目，无论是居住的环境还是文化、精神领域都能深刻吸引购房者。 产品理念 俯瞰北大 产品 规划理念借鉴 在建筑的空间形态上，北大传统建筑群多采用“┗┛” 半围合结构，沿空间架构的几条控制线纵深发展，形成校园整体结构。 纵横交错的控制线中心被未名湖和燕南园两处主要的景观占据，建筑群落则环绕在两处景观的周围。 我们需要借鉴的规划思路有两条 第一：纵横轴线位置的确定，此轴线贯穿张家港河西岸四块用地，轴线有延续性，后期地块的开发依然强化轴线。 第二：中心景观的设置思路，轴线外侧建筑密度大，轴线向心一侧建筑密度小，并形成中心景观，使整体建筑群落规整的围绕在中心景观四周。 北大的规划理念对于低密度、低建筑覆盖率社区是完全可以借鉴的 N 七一西路 开发用地整体上形成四横四纵八条建筑控制线，图中绿色圈代表中心景观的设置位置。 其中地块一、三为低容积率（1.3）的小高层住宅，建筑密度小，中心景观面积大，建成后可以比拟北大校园的开阔疏朗的空间感受； 地块二、四分别为别墅区和商住区，建筑覆盖率高，没有条件做大的景观。选择地块二与地块一、三的交接地带设置两处小型中心景观。 地块五与西岸地块的联系依靠商住区的横轴线，商住物业的排布起到强化轴线的作用。 建筑形态“┗┛” 半围合结构，通过配套建筑功能形式表达。在小高层区域，东西向建筑设计为二层建筑，作为社区图书室使用，众多图书室分散开来，每个收藏不同书籍，可作为学府社区炒作的卖点，成本上可控。在联排区域，设计东西向建筑分配到联排边户型使用，并不浪费。 产品 规划理念应用 2008年崇礼门被焚，韩国国民痛心疾首。2009年元宵节北京的大火，烧毁了外国大师尚未完工的巨厦，可是在惊天动地的现场之外，围观者大多带着看热闹的轻松笑容。面对不断挑战人类想象力极限的现代建筑，惊叹者有之，羡慕者有