一方富鱼路项目竞标方案【终】2013.pptx

谨呈:一方置业一方·富鱼路项目竞标汇报方案陕西同策房地产咨询有限公司2013年1月31日项目定性初判：项目居住属性为核心属性商业则作为项目重要生活配套汇报思路REPORT IDEASPART ONE：寻找蓝海PART TWO：产品作舟PART THREE：营销作桨Part one寻找蓝海 Searching本章以项目本体和项目所处环境为基础，快速有效地寻找能够帮助项目顺利运行和快速消化的定位及操作方法如何跳进红海？不入虎穴，焉得虎子同理，我们想要从竞争中脱颖而出，希望在红海中找到蓝海我们就必须知道红海在哪？怎么进？怎么撕开缺口？内部条件内部条件土地价值初步研判，价值双向延伸地块被科技一路（规划中）自然分割成为南北两块土地，北侧土地为DK-4，南侧土地为DK-5。其中DK-4内存在地裂带，面积约10亩和地铁控制带，DK-5西侧紧邻皂河。皂河皂河地裂带地铁控制带DK-4土地面积为：52亩（排除地裂带面积，可建设面积约为42亩），DK-5土地面积为：58亩。从土地价值角度判断，地块存在以下价值梯度：从北至南：土地居住属性逐渐增加，居住氛围越来越浓；从南至北：土地商业属性逐渐加强，居住氛围越来越淡。项目位于科技路动脉延伸线富鱼路，无论从地理上还是发展上，均能够得到来自高新核心区和鱼化总部基地的双向人流挤压和商业脉冲内部条件国际软件园西高新CBD丈八路居住圈科技路动脉鱼化总部基地锦业路商圈唐延路和丈八路将会成为项目导入高新核心区客户的两大重要拦截线，而皂河和西三环由为项目提供了由西向东的吸引度内部条件皂河西三环丈八路唐延路客户逐渐从低端走向高端客户逐步由高端筛选至低端备注：从西至东，品牌开发商对高端客户会发生截留对于居住类地产来说，客观内部条件竞争点是什么？拼资源？拼区域？拼发展？拼人口？皂河无论在现阶段还是项目销售期并非项目可直接利用的核心自然资源，而大力推动的地铁交通将会成为项目的核心城市资源。资源皂河原是潏河的古道，潏河在牛头寺附近分为两支，向北为皂河，向西则与滈河合流汇入沣河。全长32公里是西安市排洪排污系统的重要组成部分。沿途有16条城市雨水管网汇入。也是我市污染最严重的河流。 整治范围为从皂河科技八路桥上游陕西宾馆暗涵出口至皂河科技路桥下游300m处，河道总长4.55km，河面及两岸范围内。预计2014年底完工。规划中的皂河湿地公园现实中的皂河地铁三号线联通鱼化寨与国际港务区，即联通西安从西至北的重要交通干线，预计2015年完工，并且与项目交房时间吻合。而项目所处位置为地铁沿线物业，并非地铁上盖物业。地铁对项目带来的并非直接价值，而更多是现代的生活体验。地铁三号线区域项目区域划分相对边缘化，定位较为模糊雁塔区丈八路高新区雁塔区是一个同县一级的行政区，而高新区是技术产业开发区，它是在雁塔区，长安区之内的一个开发区。项目所处位置，位于皂河东侧，富鱼路南侧，从行政划分来讲是归属于雁塔区，而从技术产业划分来讲并不属于高新区。而目前周边竞品项目均在打高新区边缘牌。所以，项目所属区域并无清晰定位，在百姓眼中区域概念相对模糊发展全力打造区域的居住属性和生活环境将是区域的主力发展方向鱼化总部基地西高新CBD丈八路居住圈城市发展客观规律：通常两个或两个以上相对独立的经济发展区或技术开发区之间区域，将会被自然定位成为经济区或产业区的居住区，其核心属性为居住属性。所以，本项目区域会随着两大产业园区的进一步托张或发展，居住区的定位概念将被深化。而就房屋升值预期或投资潜力来讲，居住区的升值潜力相对弱于经济发展区。未来发展核心方向是全力打造和谐住区，提升社会大配套，提供良好的生活空间和环境。据2010年数据统计，高新常住人口占全市3%，但其产业人口总量预计超过100万，为项目购买提供良好的人口基础。人口高新区统计常住人口为211321人，产业人口总量预计超过100万人。人口出生率为3.53‰，人口自然增长率1.39‰高新路沿线人口占比约40%唐延路沿线人口占比约25%项目总户数项目总户数绿地世纪城6500枫林意树3000高科尚都850华城国际3400紫薇田园都市13500CLASS公馆360缤纷南郡1400太华阳光曼哈顿764长征365784高新水晶城723逸翠园5000城市风景夏日景色2000橡树街区20008号府邸214都市印象2400天地源枫林绿洲7750兰乔圣菲2000融侨馨苑6000紫薇尚层2000尚品花都459金泰假日花城7500金桥国际广场1600太阳城2759中华世纪城4000天正幸福里830江林新城2期1800鱼化寨沿线人口占比约13%木塔寨片区人口占比约12%锦业路沿线人口占比约10%资源区域发展人口皂河无法成为项目核心自然资源地铁是项目核心资源价值点概念模糊，定位不清晰的待发展区域项目区域的核心发展属性为居住属性，并不足以支撑投