乌鲁木齐南山国际社区——产品篇（2011.11.24）65P.ppt

项目控规指标 项目控规：建设用地面积382749㎡、建筑密度≤ 25%、建筑限高≤24米，容积率≤1.0，绿地率≥35% 停车位：2辆3户 公建： 在目前控规下，项目的一些思路 项目整体容积率1.0，拟打造高端类别墅社区，以多层社区报件。 在项目产品的整体考虑上，结合别墅、6～7层空中叠墅、6+1洋房、8F阔景电梯华宅等进行发展。 前期以别墅类产品起势，在后期实现容积率。 一期容积率不一定做足，建议做到0.8，尽量以纯别墅产品树立项目高端定位 不足的容积率，通过项目后期地块进行平衡。 在产品的设计中，重点运用地下室、平台等实现赠送，尽量将容积率突破至1.2。 一期楼型配比 按容积率0.8进行计算 一期户型配比建议 2、产品面积建议 产品篇 别墅类 建筑形式 采用独栋化外立面设计，地上2.5层加地下一层； 每栋设置四户，背靠背成“田”字型布局，独立花园入户，赠送超大地下室；户与户之间非共用墙体，开窗以保证房间全明；每户独门独院，拥有大面积私家花园，也可考虑扩展为“卍”字型布局，以获取更好的私密性； 户型设计要点： 标准层不低于3.3米； 客厅层高不低于4.5米，客厅面积不低于30平米； 整体卧室不低于四个，主卧面积不小于40平米，主卧和老人房套房设计； 通过下沉式庭院解决地下层采光、通风等问题； 保证至少一个车库 功能布局建议： 负1F：洗衣房、保姆房、储藏室、下沉式庭院、车库 1F：厨房、餐厅、客厅、休闲厅、公卫、老人房 2F：次卧、公卫、露台（空中暖房）、儿童房 3F：主卧、书房、空中花园 通过下沉式庭院，解决地下多功能房采光通风问题 全地下室赠送（含下沉式庭院） 1F、2F两间卧室面积赠送 首层独立私家花园+顶楼转角空中花园赠送 建筑形式 坡地，前二后三；平地，地上两层半+地下一层 院落组成：由四户甚至多户独栋形成半围合公共院落，业主通过公共院落进入私家院落，再由私家院落入户，保证每户均为独门、独户、独院 L形布局，使各户均有一个“前院”，疏解户与户之间的对视、空间局促等由于密度较高带来的缺陷。 四户半围合形成类四合院布局，每户均可独立全明采光； 四户合围，形成“凹”形共用公共空间（院落）； 每户有独立“前庭后院”私人绿地； 公共空间+私人绿地，既满足单体建筑采光通风需要，既保证传统合院的公共交流空间，又满足私人绿地的私密性要求。 围合院落成为邻里间沟通与交流的空间，打破现代社会冷漠的邻里关系，在拥有私密的生活的同时，更获得来自邻里的友谊、关爱与信任。 立体多重景观空间——L型的宽景别墅 被花园环绕的房子 设计基本理念 将别墅平面设置成“L”形能保证每间房都能看到内部园林的景观。 增加每户室外的活动空间，制造多重私密领地。 户型设计要点 不低于4个卧室，主人房和老人房套间设计，根据面积可考虑全套间设计； 标准层层高不低于3.3米，建议3.5米；客厅层高不低于5米，可考虑挑高一层； 客厅面积不低于40平米；主卧面积不低于40平米（套间+书房）； 每户至少考虑二个车库（位），其中一个一定是室内车库； 根据地形，通过下沉式庭院保证地下室通风采光； 功能布局建议： 负1F：储藏室、保姆房、多功能房（影音室等） 1F：餐厅、客厅、公卫、老人房、车库 2F：儿童房、空中花园、次卧、公卫 3F：主人房、书房、露台 通过室外相连接的装饰廊将两栋产品向连接，两户公用花园，又各自有独立空间，从外形上看是联排，实际是独栋； 装饰走廊为赠送空间，未来可根据客户需求改建为玻璃暖房，储藏室等多功能房； 地上2.5层，地下一层 假联排意境图 采用联排别墅独栋化、一体化的外立面创新设计手法； 前三后四，地上三层+地下一层； 产品应在注重实用性的同时，考虑赠送空中露台、屋顶花园、阁楼等增加舒适度； 注重户外空间（花园）与内部空间的呼应和联系，实现多花园、更加私密的目的； 增加地下室、阁楼的采光通风； 卧房3-4个，主卧室套房设计； 不得少于两个停车位，一个必须是室内车库； 功能布局建议：负1F：功能房、1F：餐厅、客厅、老人房，2F：卧室；3F：主卧及书房。 联排别墅停车设计地下集中停车 建筑形式： 4+1F二叠加，借山地落差，制造两户都从地上一层入户的感觉。 其中1+2F送负一层地下室，3+4F送5F阁楼； 根据地形，考虑2-3联叠拼，尽量不超过4联，以2联为主，形成一个独栋外立面； 设计要点 标准层高不低于3.3米，客厅可挑高或适度挑高，建议客厅高度不低于5米； 不低于4个卧室，主卧和老人房套间设计（含卫生间、衣帽间）； 主卧不低于35平米，客厅+餐厅不低于50平米； 所有户型通过花园、平台等独立入户； 地势平坦的区域，采用下沉式庭院，解决地下室采光通风的问题； 通过露台赠送，实现空中花园暖房设计； 每户不低于一个停车库； 功能布局建议 1跃2