华韵·城市海岸操作思路沟通80p.pptVIP

细想是需要火花的，我们的战略是需要火花来点燃的…… 精准定位，整合营销 ——华韵·城市海岸操作思路沟通 解决四个问题： 项目经济技术指标： 总的来说，项目质素较高： 看清别人突破自己 成熟地段，完善配套，虽优势明显，但不足以在市场上迅速拔高项目形象。本项目需要的是一个足以令客户心动并为之高价买单的价值点。 我们可以想象： 那江风拂面的惬意与浪漫…… 那随兴漫步江岸的自由…… 那驰骋湘江的豪爽…… 那枕江入眠的舒适…… 部分延展： 项目定位—— 滨江龙头，12万㎡枕江美宅 我们项目枕江、亲江，与湘江保持着零距离的接触；…… 1、我们能否推动人大提议设立一座栈桥（潇湘中路到傅家洲）呢？ 2、我们能否建立“城市海岸江岸体验中心”？ 现实情况： 而且，现在有这么一群人： 是社会中的“富二代”阶层； 他们追求品质或者质感，玩奢侈，注重享受； 他们对价格的抗性不大。 …… 我们的原则： 1、营销节奏把控 首先，我们的基础资源在哪？ 水的检测上面做到高质量、高频率； 仅仅这些还不够，还需要其他的附加值…… 入户大堂、电梯厅需要大气与尊贵 入户大堂是否气派直接彰显项目的档次，项目的高档应该做在明处，直接为客户增添尊贵感。 住宅单元入口需要档次 小气的入口给人狭隘的感觉，影响回家的心情 要进行适当的延展，将单元入户延伸至更加开阔的室外，彰显大气。 现代建筑风格，立体化建筑特色 外立面追求简洁、大方，秉承自然、清新，与周边环境唯美和谐。 建筑风格建议—建筑立面 项目用地容积率高，给人压抑感，简约现代风格，色调考虑与周边景观的融合，注重细节的设计，给人以精美的视觉效果 建筑风格建议—建筑立面 建筑立面处理手法： 利用鲜艳、跳跃的色彩化解建筑立面的沉闷； 利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，减少体量建筑立面的压抑感； 利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感； 结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感。 建筑风格建议—建筑立面 唯有江景才能当此重任！ 第一线江景——居高看江 第一口江水——健康生活保证 第一缕江风——枕江入眠 过江第一站——兼顾繁华 …… 我们只有跳出来，站到第一排！ 但“伪江景”的矛盾依然存在， 居高看江 细细江风 枕江入眠 …… 过江隧道第一站——真正游离于繁华与峰景之间 我们要把湘江的浪漫进行到底！ 释义： 滨江龙头，直接点射项目的绝版地段，标志项目未来强大的升值前 景及居住价值。 一个“枕”字涵括了项目“零距离”的亲江特性，在市场上鲜明的 区别了同类性质江景盘，避免了直接竞争。 主打广告语—— 初吻湘江！ 释义： 本项目依托水业投资、四水厂的背景，充分利用及整合资源，让客 户第一时间能够感受到湘江水的魅力。 用一个“吻”字能够更加透彻及贴切的形容项目亲江的特性。枕江 入眠、江风拂面的感觉油然而生。 江 玩 我们甚至有另一个概念！ 江边漫步 的肆意 江上活动 的尊贵 枕江入眠 的奢侈 玩江 感觉！ 体验！ 我们也可以把湘江“玩”得淋漓尽致！ 能玩江，才算滨江豪宅！ 青岛栈桥位于青岛市市南区海滨，青岛湾北侧，栈桥成为青岛的重要标志性建筑物和著名风景游览点。 前海栈桥是青岛的象征。 我们为什么不在长沙湘江岸边， 建设一座带有“城市海岸”标签的栈桥呢？ 这也许也会成为长沙的一个景观、一大象征的！ 租用江边已有建筑建立体验馆，并设置沙滩椅。 这将来就是长沙首家江岸俱乐部，让所有客户与非客户都感觉到只有在这里才能全方位真正享受到湘江的美。 湘江是静态的，是需要人去驾驭的！ 快艇能够给予我们驰骋湘江，驾驭自然的感觉。 游艇更能够给我们一种尊贵的成就感，能够赋予客户想要的身份！ 3、我们能否建立江岸游艇或者快艇俱乐部呢？ 第二路:实战营销 借景借势，适时推盘，把握市场，打一场营销战！ 理论上： 先豪宅 后普宅 √ 优势：起势点高，为整个项目树立高档社区形象；为项目树立价格标杆，实现普宅利润的最大化。 按照目前的工程进度， 1、2#栋要早于3、4#栋。即，必须先推售中小户产品，再推大户产品。 2010年6月份 1、2#栋 2011年4月份 3、4#栋 工程进度 栋号 鼎兴认为： 1、2#栋共204套，占比小，且面积紧凑实用，客户群体充足。销售有保证！ 3、4#栋共464套，占比大，面积大，总价高，客户面狭窄。项目的销售难点！ 他们是本项目1、2#栋的目标客户。 推广上—— 高举高打，创建江景豪宅的高档形象！ 销售上—— 以大户豪宅为价格标杆，带动中小户的去化！ 随着过江隧道的不断升温，大户产品便水到渠成。