四川绵阳龙都花园二期整体策划方案（58页）.doc

龙 都 花 园 二 期 整 体 策 划 方 案  我们不能没有一种惊叹的声音------房地产在中国发展的速度，我们更不能没有另一种叹的声音------房地产的竞争越来越加剧。 我们必须做出有特色的地产品牌、有文化内涵的地产品牌，竞争不会离我们很远，信心永远和我们在一起！ 目 录 1……………………………………………….封面（1） 2………………………………………….…….前言（2） 3…………………………………...……….整体思路（9） 4…………………………..区域住宅项目现状分析（18） 5……………………………….农贸市场现状分析（21） 6……………………………….农贸市场项目定位（22） 7………………………………农贸超市市场分析（26） 8……………………………………项目包装策略（25） 9…………………………………………传播策略（30） 10…………………………………….品牌传播策略(31) 11…………………………………….传播推广策略(34) 12…………………………………….项目促销策略(47) 13……………………各销售周期划分及相应策略(49) 14……………………农贸市场营销策略（附件）（58） 一：整体思路 一：本项目营销总体思路是:充分把握和利用农贸超市，做好商业宣传，体现本项目强劲的潜在价值、升值空间；同时充分展示和挖掘本项目卖点，使本项目较高水平的性价比能达到目标客户的广泛认同，通过综合效应，逐步使目标客群深刻认识到本项目在不远的将来得到更大的增值空间；深刻认识到本项目劣势能在很短时间内得到充分的改善；使客户深刻认识本项目有很大升值空间和投资价值，使目标客户群对本项目的前景感到乐观，以此吸引目标客户群。 营销的基本面：准确的市场定位是楼盘营销展开基础，树立良好的项目形象是市场购买信心的保障；有效的项目推广和信息传播是销售时杨来的前提条件。物业的价值可以分为“硬价值”和“软价值”两个部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值是一个感性的过程，增软价值最有效的方法就是物业形象包装和广告促销宣传。 由于龙都项目开发规模较小，广告宣传费用的投入空间不可能太大，所以这就迫使我们思考如何把力使在“刀刃”上，用有的投入而获得最大的传播效果。我们认为，实实在在做好以下几方面的工作是本项目在众多的竞争楼盘中脱颖而出的基本保证。 1：工地包装 目的：提升楼盘的品位，表现楼盘内涵，获取买家的认可，从而成销售。 ①参观的安全通道及观察楼盘最佳视点的选择 ②楼盘标识语墙，（包括楼宇名称，开发商，销售电话，主题宣传语等） ③安全文明施工展示（含施工公告牌，工程全貌展示牌，工程质量控制牌 ④看楼指示牌，道旗等气氛安排，道旗可临近主干道设置，也可置于围干墙上或售楼中心营造气氛 ⑤布幅或喷绘幅：开盘、封顶、竣工等各阶段挂置大型宣传布幅，具体的内容看具体的情况而定 ⑥停车位安排（安排要美观，利于方便） 2、售楼中心 1） 售楼处的包装 ; ②售楼处内外取出广告、旗帜、销售气氛热烈 ③沙盘、模型、销售控制表等讲解道具 ④楼盘标志：置业顾问服装、胸牌等 3、定价及价格策略 定价有三种导向，既成本导向、购买者导向和竞争导向。考虑到公司的发展前景，项目特性和目标市场的购买承受能力以及目前市场大环境，“低开高走，一房一价”应是定价的策略。首先释放物业升值信息，刺激持币观望，快速下单。然后运用不同的价格差异控制项目整体销售平衡，既要保证项目建设，以要保证资金快速回笼和项目利润最大化。（详见营销策划） 4.开盘发售时机 选择开盘发售时机决定项目能否顺利面市因素之一，具体要根据公司的具体安排。避开在夏天炎热淡季对销售的不良影响，争取在10月国庆节实现开盘，在冬季来临前实现大规模的销售。 项目的自身条件 本项目正处于前期策划阶段，及正准备施工阶段，尚需要一定时间。所以，本项目不宜过早入市。否则，工程形象进度跟不上营销进度，将不仅仅使营销效果能大幅降低，更有可能产生恶劣的负面影响，使本项目陷入“夹生饭”的困境。我们应该有充分的市场准备。都说“机会总是留给有准备的人”。 在本项目开盘入市前，一方面需要采取相应的营销推广策略提高本项目的市场认知度，另一方面本项目应形成一定的项目形象，使消费者在一定市场认知度的基础上能真切体会到本项目的优势，以农贸超市聚积人气，带动商业先机。如果此农贸超市能策划成功，可以说是绵阳首个独立产权式的农贸超市，开辟绵阳独立产权式的农贸超市先河。所以：如何盘活农贸超市将是本案营销的重点。 销售时机的选择 A. ①每年年初，是房地产项目销售的传统淡季，广大消费者心态处于一个调整时期，从4月份开始，整个房产热度将逐步升高，但只能持续到5月底、6月初。 ②根据我对市场长期以来的经验和惯例，每年房产消费高潮