安徽淮南市2011年9月南山新区某地块前产品测策划报告沟通稿67p.ppt

* 项目整体定位 1、层次： 项目并非新区核心位置，且东西两侧均有志高项目的规划，北侧为大汉城文化商业规划。考虑到各综合因素的 影响，建议本项目定位为中高档社区。 2、产品内涵定位： 文化楼盘，借助大汉城的影响、主题及风格，创立以“汉文化” 为体系的项目内涵精神，设计中融入 中国元素。 3、推案顺序： 由于淮河大道和南纬一路已建成，地块东南角的志高办公楼也已动工兴建，而北侧的沿山路尚未动工，建 议开发顺序依次为图示的1-5期,12期南临开阔的南纬一路，一路之隔即是金地滟澜山项目，人气聚集，适宜先期开发，以 聚人气。而5期地块则北近公墓，暂缓开发亦属正常。 4、项目主入口设置： 建议东西地块在南经十路上开口，形成项目气势，汇聚人气。南经十路可建为一条文化商业街，通向大汉城。 5、产品定位： 创新突破占领市场，从市场需求、错位竞争及快速去化出发，1、2期宜设计4-5层别墅式洋房为主，面积以中小为主。 6、建筑排布： 由南至北，由低至高，考虑到项目整体品质感，建议南纬一路沿线不建沿街商业，适当做堆坡绿化处理。 * 建筑立面建议 * 主入口 地块 占地 容积率 建筑面积 4F洋房 4F栋数 5F洋房 5F栋数 1 42500 1.1 46750 60% 11 40% 6 5F洋房 4F洋房 4F叠加 3F联排 8F电梯洋房 文化商业街 地块 占地 容积率 建筑面积 4F洋房 4F栋数 5F洋房 5F栋数 4F叠加 叠加栋数 2 49000 1.1 53900 50% 10 35% 6 15% 5 地块 占地 容积率 建筑面积 4F洋房 4F栋数 5F洋房 5F栋数 联排 联排栋数 8F电梯洋房 8F栋数 3 60000 1.3 78000 34% 10 20% 5 15% 10 35% 6 * 项目综合指标建议 占地面积 279000 容积率 1.2 总建面 334800 　 形态 比例 面积 面积区间 平均面积 套数 栋数 联排 6% 20088 200-220、230-250 220 91 15 4F洋房 35% 117180 90-100、115-135 115 1116 47 5F洋房 30% 100440 80-90、105-125 105 957 32 4层叠加 8% 26784 150-160 155 173 14 8F电梯洋房 18% 60264 80-90、105-125 100 603 13 8F酒店公寓 3% 10044 40-60 50 201 3 沿山路商业借助大汉城整体商业定位，南经十路两侧为项目内需配套商业，南经九路商业针对动漫城项目定位。 商业配套 不吝呈送 谢谢观悦 THANKS END * 山南占位政府规划的大方向，市场出现调控政策的可能极小，较长期将 处于政策安全的高速发展期 结论一 山南和田区拉升了整个淮南市场；山南区成为价格标杆，伴随后期的区域建设，山南价值进一步凸显领跑全市 结论二 受规划利好和市场态势影响，区域市场后期竞争更为激烈，将迎来品质为先大盘主导的新时期 结论三 房地产市场结论 * 区域房地产市场 竞品市场 本案定位支撑 * 　 项目 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 价格 1 金地滟澜山 24万 1 50% 独栋、联排、叠拼、电梯洋房 联排均价7500，洋房均价5600 2 山南印象 23万 1.49 50% 多层、洋房、小高层 多层5600 3 广弘城 44万 1.8 53.50% 高层 高层5000 4 西湖春天 44万 2 51% 多层、洋房、高层 多层5500，高层5000 5 泉山湖 153万 0.99 57% 独栋、联排、多层、小高层、高层 二期多层4700，小高层4300 6 岭秀山南 16万 1 　 独栋、联排、双拼 未定 7 金融世家 13.5万 3.5 50% 高品质高层 未定 竞品市场支撑 综合结论 多层、洋房、小高层去化较好，市场认知度和需求足够支撑去化， 产品价格高于其他区域，但控制在5500左右，区域价格的差异在于产品力本身的比拼 别墅类物业短期将处于市场空白期 竞品特点 价格方面，新区楼盘均高于市区同类楼盘500-1500元/平方米不等 体量大多20万方以上物业类型多以洋房多层为主，洋房、多层、小高层销售率均达到了80%左右 别墅类产品较少，现已基本去化 * 金地滟澜山基本参数 案名 金地滟澜山 地址 金地滟澜山位于山南新区淮河大道与南纬二路交叉口西北角 总占地面积 266800平方米 总建筑面积 240000平方米 建筑类型 独栋别墅,联排,叠拼,低层,多层 物业类型 普通住宅,别墅 容积率 1