构建“商业性与政策性相结合”的三重住房金融体系.pdfVIP

“ ” 　倪鹏飞 改革开放以来，中国城镇住房及房地产发展取得了举世瞩目的成就，但近 年来也出现了较为严重的问题。地方政府炒地、金融机构房贷、开发企业垄断 定价与购买者投机等的集体冲动导致总体住房市场严重失衡。１９９８～２００９年， 住房销售面积年均增长２２％，但住房市场仍长期供不应求，２００９年全国新建 商品住宅市场存货面积仅为６７５６万平方米。自２００３年以来，住房价格持续暴 涨 （２００８年除外），２００９年增幅达２５％。住房金融市场也出现严重的失衡： 商业性住房信贷过度，政策性住房金融残缺。２００５年以来，住房信贷在整个 信贷中的比例不断上升，导致信贷结构的严重失衡。在房地产企业的资金来源 中，银行贷款高达８０％左右；２００８年商业性住房个贷占全部个贷的８３％，公 积金仅占１７％。这对城镇居民的安居乐业和国家经济社会发展产生了十分不 利的影响。中央为解决住房市场的问题连续采取诸多有力调控措施，但收效并 不十分显著。 本文认为，住房及住房金融市场严重失衡的根源在于制度的缺陷和失序， 要解决住房问题，必须进一步深化住房制度的综合配套改革，建立与之配套的 住房金融制度是改革的重要内容。 一　中国住房制度与住房金融制度存在的问题 虽然城镇住房制度的改革取得了很大的成就，但由于１９９８年以后对房地 ２５３ 产的不准确定位，以及住房核心制度的缺失、配套制度的无序、关键制度的扭 曲和具体制度的模糊，导致近年来住房发展产生了严重的问题并影响到国家经 济社会的健康发展。 １住房发展目标定位的偏颇 虽然住房兼具消费和投资的属性，住房发展具促进经济发展和社会发展 的双重作用，但其最本质的属性是基本生活必需品。因此，住房发展的合意 目标绩效：首先应该是保障 “住有所居”，其次才是促进经济增长。但是，一 方面，受制度等因素影响，政府始终将经济增长的目标长期保持在 １０％以上 过快速度；另一方面，由于相关制度等方面的原因导致的国内消费需求不足， 以及加上国际市场的不确定性，这使得促进经济增长成为住房发展目标的主 要内容。１９９８年，新的城镇住房制度被确立的同时，房地产被作为新的增长 点，住房被作为新的消费热点；２００３年，国家更是明确提出：房地产是国民 经济支柱产业。房地产目标定位的偏差影响了整个住房供应体系和制度体系。 ２住房核心制度存在的问题 一方面，住房发展模式过度商品化；另一方面，住房保障制度及商品房制 度存在严重的缺失和失序。 （１）商品化住房发展模式过度。 尽管１９９４年和１９９８年国务院提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层 ① 次城镇住房供应体系”； “最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房； 中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 ② 房”。 并提出了比较完整的保障化与市场化相结合的整体住房供应体系。但在 实践中，廉租房建设进展缓慢，经济适用房建设甚至停滞。在住房供应体系中， 保障房与商品房分别迅速下降与上升。目前，保障房比例仅占全部城镇家庭的 ５％左右。尽管２０１１年提出到 “十一五”末城镇家庭住房保障对象的比例力争 达到２０％的目标，仍有约城镇５０％的中等及以下应保家庭将被完全推向市场。 ① 国务院：《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发 〔１９９４〕４３号），１９９４。 ②