山东潍坊舜都置业项目市场调查报告(75p).doc

山东 潍坊 舜都置业项目市场调查报告 深圳市新摩尔商业管理有限公司 2004年7月20日 目 录 第一部分 潍坊概况---------------------------------------2 第二部分 潍坊百货---------------------------------------6 第三部分 潍坊超市---------------------------------------28 第四部分 潍坊批发市场---------------------------------36 第五部分 潍坊的餐饮娱乐------------------------------40 第六部分 潍坊商业地产---------------------------------55 第七部分 附加资料---------------------------------------74 第一部分 潍坊概况 一、潍坊地理位置 图1 潍坊在全国地理位置 潍坊地处山东半岛中部，地跨北纬35°41′至37°26′，东经118°10′至120°01′，直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188 公里，东西宽164公里。 图2 潍坊核心商业区 二、潍坊行政区划 潍坊市辖四区（潍城、寒亭、坊子、奎文）、六市（青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑）、两县（临朐、昌乐），257个乡、镇、街道办事处，9510个行政村。总面积15859平方公里，总人口835.79万。其中，市区面积1472平方公里，人口126万。 三、潍坊交通 全市公路通车里程7476.2公里(不含乡村路6693公里)，其中高速公路204.5公里，一级路657.7公里，二级路1778.4公里，三级路1925.6公里，四级路2900.7公里，公路密度达47.1公里／百平方公里。全市营业性机动车辆达到5.9万部，其中客车6633部(含出租车3044部)，货车21199部。全年完成公路客运量3689万人次，旅客周转量29.4亿/人公里；货运量6556万吨，货物周转量37.1亿吨公里；铁路客运量672.5万人次，货运量1825万吨；水上货运量38万吨；潍坊港完成吞吐量237万吨；航空客运量25236人。 潍坊交通十分便利。胶济铁路、济青高速、潍莱高速横贯全市，北部沿海有港口3处，潍坊机场航班已通达国内十多个城市。潍坊是新兴的工业城市，已发展形成以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装、化纤、医药、造纸等产业为主体的工业体系，主要产品有原盐、纯碱、柴油机、农用车、印染布、机制纸、饮料酒、氯化聚乙烯等，已有6家公司7只股票上市。潍坊是在全国较早实施农业产业化经营的地区之一，也是山东省农副产品加工出口基地，已形成蔬菜、花卉、生猪、肉鸡、果品、水产品等具有商品优势和市场竞争力的支柱产业和重点农业产品，肉鸡出口量占全国的四分之一。　　潍坊高新技术产业发展迅速，被批准成为山东省光电子产业基地、制造业信息化示范市、农村信息化示范市，拥有国家级高新技术开发区1处、省级开发区13处。　　潍坊境内资源丰富。沿海地下卤水资源储量巨大，具有发展盐业和盐化工得天独厚的优势，是全国最大的盐及盐化工基地。”特征，潍坊的风筝、丝印艺术享誉海内外。 八、潍坊市2003-2004年上半年主要经济指标 2002年全市国内生产总值完成895亿元，比上年增长12.5%。其中第一产业增加值150.4亿元，增长1.7%；第二产业增加值423.6亿元，增长16.0%，其中工业增加值379.3亿元，增长16.0%；第三产业增加值321.0亿元，增长13.5%。人均GDP为10570元，比上年增长12.3％。全市国内生产总值亿元财政总收入亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入3元。全市国内生产总值亿元城市居民人均可支配收入元， 图3 惨淡经营的盛和商业步行街 众所周知，盛和商业步行街从开业至今一直惨淡经营，主要归因于以下几个方面：一是开发商没有可持续发展的商业理念，只是完成了商业地产开发第一阶段。二是建筑功能存在重大缺陷，设计人员完全不懂商业，没有主体商场的设计概念。整个物业设计外循环不通，对人流吸引不力；内连廊不畅，对留住人流不利。 二、改革缓慢的潍坊百货大楼 图4 潍坊百货大楼潍坊百货大楼股份有限公司位于市区最繁华的商业中心—胜利大街与和平路交叉路口。公司始建于1955年，1993年改组为股份制企业现有员工1200多人，